《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》示范文本、《房屋状况说明书》解读        为维护房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保障消费者的合法权益，提高全市房地产中介服务机构及执（从）业人员服务质量，营造公平竞争、诚实信用、规范运作的市场环境，依据国家相关法律规章规定，郑州市住宅与房地产业协会制定了《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》示范文本和《房屋状况说明书》，该示范文本2013年1月1日将在全市正式推行使用。      一、制定推行《合同》的背景      近年来，随着房地产业的快速发展，我市房地产中介行业在政府部门和行业协会的监管和引导下，经广大房地产中介服务机构和房地产经纪人的共同努力，全行业在大力推进诚信建设的同时，通过制定行业规则与标准、强化行业自律、建立信用档案、专业知识培训等一系列措施，逐步迈向了规范、有序、良性的发展阶段，为活跃房地产市场，创造社会就业机会，推动我市房地产业的健康和整体社会经济发展作出了贡献。      但是，由于目前针对房地产中介服务行业管理的现行法律法规较少，也可以说还不健全，虽然房地产主管部门和行业协会每年都开展房地产中介市场的专项检查，并采取手机短信提示、制作存量房经纪机构分布网上查询图、二手房消费警示手册等措施，但目前市场中仍有一定数量的“黑中介、灰中介”存在，在房产交易过程中，也时有违规和不诚信经营、利用格式合同搞欺诈、承诺不落实等现象，造成消费者利益受损，也给我市房地产业发展造成了不良影响。      二、推行使用《合同》的目的、意义      一是为了有效打击“黑中介、灰中介”和少数不法中介机构扰乱行业正常经营行为；二是通过制定推行内容具体、完善、规范的合同，切实保护交易当事人的合法权益；三是在全市推行使用统一合同，可有效防止个别不法房地产经纪机构、房地产经纪人员利用不公平、不对等的格式合同搞欺诈行为；四是为有效提升行业自律意识，促进行业规范、健康、有序、和谐发展。      三、出台《办法》的主要依据      《中华人民共和国合同法》      《中华人民共和国城市房地产管理法》      《房地产经纪管理办法》      四、合同起草制定过程      《房地产经纪管理办法》2011年4月1日实施后，市房管局和市住宅与房地产业协会即着手制定起草《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》示范文本计划，经过4个月的周密组织、学习和讨论，2011年8月底合同草稿起草完毕。      《合同》起草完毕后，2011年10月至2012年3月，我们先后3次召集了郑州市规模较大的房地产中介机构代表和资深房地产经纪人对合同草稿进行了讨论、修改。为使合同内容完善、严谨、可操作性强，我们又于2012年4月至6月，先后组织局内部相关处室，房地产相关专家、学者，法律工作者等进行了多次讨论，对合同中条款特别是房屋交易时易产生纠纷的付款方式、佣金收取、合同履行、违约处理、责任义务等条款进行了修改和完善。      为使该合同公平、公正、合理，我们又通过消费者模拟房屋买卖签约，二手房买卖实际签约等方式，广泛听取消费者意见，进一步对合同进行了完善。      五、合同主要内容      该合同分三个部分组成。      第一部分是封面和签约须知      该部分主要有2个特点：1.为了有效打击“黑中介、灰中介”扰乱市场行为，我们在制定《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》示范文本时，特意在合同封面设定监制编号，监制编号也就是中介机构经房地产主管部门备案号码，市民在签订存量房买卖合同时，只要查看合同是否有监制编号、监制编号是否与机构备案证书号一致，就可判断是不是正规中介了；        2.考虑到房屋交易具有特殊性，大部分消费者缺乏房屋交易流程和知识，我们在合同首页增加了签约须知，对消费者签约应注意的事项进行了重点提示，并公布了主管部门监督电话，力争切实保护消费者的合法权益。      第二部分是合同主要条款      该部分由16个条款组成，主要有房屋基本状况、房屋价款及支付方式、房屋抵押情况及解决方法、房屋专项维修资金约定、房屋产权转移登记、房屋交付及物业交割方式、三方的权利及义务约定、佣金(居间代理费)及税、费约定、其他服务及收费约定、三方的违约责任、合同在履行过程中发生的争议解决方式等。16个条款主要有以下特点：      1.合同内容具体、规范，约定事项详细，签约三方责任和义务明确，可操作性强。      2.与目前市场中使用的房屋买卖合同相比，新推出的合同文本，选择性条款、提示性条款较多，该合同推行后可切实保护交易当事人特别是不熟悉二手房交易过程的消费者的合法权益。      3.对易产生争议和纠纷的条款进行了细化。例如：      A.目前产生纠纷较多的定金支付问题，合同第二条第三款设定了定金由卖方保管、定金由居间方保管或不设定金3种方式供当事人选择；      B.中介佣金支付问题，合同第八条第一款也设定了中介方（丙方）促成签订合同并分别完成与甲、乙双方签订的经纪服务合同委托的服务事项和约定的服务标准时，可收取全部佣金、部分佣金、协商约定等3种方式供当事人选择；      C.丙方服务不到位问题，从过去处理一些信访投诉事件来看，因丙方在合同签订前未充分了解出售房屋信息、未及时告知可能影响交易的潜在因素、房屋交易相关法律规章知识及注意事项等产生纠纷的比例较高，新合同都进行了明确约定；      4.新合同增加了执业人员责任，我们在合同签约人中增加了房地产经纪人和房地产经纪人协理签名，强化了房地产经纪人和房地产经纪人协理的责任，增加执业人员违规违约风险;      5.规定因本合同履行或与本合同相关的一切争议，各方协商解决并签订书面补充协议，任何口头承诺均视无效。      第三部分是合同附件《房屋状况说明书》      根据以往我们针对二手房买卖纠纷不完全统计，因房屋交割时随房屋交割的设施、设备、家具等登记不详细产生的纠纷所占比例非常高，因此，我们此次推行的合同增加附件《房屋状况说明书》，说明书中详细记录交易房屋的基本信息，权益信息，配套设施设备信息，随房屋家具、电器、用品清单，债权债务信息等，交易当事人只需对照信息填写、查验即可。      六、消费者购买二手房和签订二手房买卖合同注意事项      对很多消费者而言，在买卖二手房时，因不熟悉二手房交易知识和流程造成了一些不必要的纠纷，消费者如通过房地产中介机构进行二手房买卖，应尽可能找有合法证件的正规房地产中介机构及房地产经纪人。对于买方而言，除了要实地看房、了解房屋情况外，最重要的审查卖方的主体资格及相关房产证件，以确保签订合同有效和日后顺利过户，在签订房屋买卖合同时，首先要认真阅读、熟悉合同条款。而对于卖方而言，为保证存量房交易和资金安全，应选择郑州市存量房交易结算资金交易保证机构进行交易资金代收代付，确保自己的资金安全和及时到位。