为加强社会监督，促进行业自律，推进我市房地产市场信用体系建设，全面提高房地产开发企业（以下简称开发企业）诚信水平，营造诚实守信的市场环境，健全守信激励、失信惩戒机制，郑州市人民政府于2012年11月19日印发了《郑州市房地产开发企业信用分级评定管理办法（试行）》（郑政文〔2012〕280号），2013年1月1日起施行。为便于新闻界的朋友和社会各界充分了解《办法》设定的各项具体规定，现将《办法》解读如下：      一、出台《办法》的背景      多年来，我市房地产行业整体上保持了持续、稳定、健康发展的态势，带动了建筑、建材、装饰、家具、金融等行业的共同发展，提升了城市形象，改善了居住环境，增加了财政税收，促进了居民就业，已成为我市经济发展的重要支柱产业。但在我市房地产业快速发展过程中，也还存在着个别企业不讲诚信，违法违规经营，损害群众利益，扰乱市场秩序的现象，给我市房地产业发展造成了严重的不良影响。      现有房地产管理方面的法律法规，对一些开发企业轻微违法行为和不讲诚信的行为没有处罚措施；个别开发企业存在恶意拖欠工程款、故意不执行合同约定事项、强制交付使用商品房等行为，经常引发大规模集体上访，影响社会稳定，需要政府部门介入调解，最后开发企业的失信行为被制止，恢复到原状，但是开发企业的行为影响了业主的正常工作生活，扰乱了社会秩序，浪费了公共行政资源；有关行政机关依法对房地产开发企业的违法违规行为进行处罚后，企业没有信用档案可记录不良信息，企业的信用不受影响，导致个别企业屡次不守诚信，屡屡损害购房人利益。因此，建立开发企业信用体系，让市民群众明白买房，让失信企业付出代价，已十分必要和迫切。      二、出台《办法》的目的和意义      目前，我市房地产开发企业管理模式，主要是依据国家、河南省相关法律法规，对开发企业实施4级资质管理，但其级别是根据企业开发项目的竣工面积评定的，与企业诚信度没有必然联系，不能真实、准确地反映企业的综合实力和信用程度。购房人无法从公开的信息平台了解开发企业信用情况，不能根据企业信用选择自己放心的项目，买房具有一定的盲目性。      将房地产开发企业及其从业人员的违法违规行为、不良诉讼及经查证属实的被投诉举报记录、行政处罚及刑事处罚等情况，不良信用记录全部记入其诚信档案并处于公众的监督之下，对信用好的开发企业进行表彰鼓励，对信用差的开发企业进行警告、警示和惩戒，对开发企业信用进行分级公示，可以引导市民群众理性购房，促进行业诚信自律。      出台《办法》，建立开发企业信用信息网上公示平台，细化、量化开发企业良好信息和不良信息，公开、公平、公正实施开发企业信用分级评定管理，激励守信企业、惩戒失信企业，对于推进我市房地产市场信用体系建设，加强社会监督，全面提高开发企业诚信水平，营造诚实守信的市场环境，保护群众合法权益，维护社会稳定大局具有十分重要的意义。      三、出台《办法》的主要依据      1.《河南省城市房地产开发经营管理条例》；      2.《郑州市城市房地产开发经营管理条例》；      3.《郑州市政府信息公开规定》（政府令第143号）；      4.《郑州市企业信用信息管理办法》（政府令第168号）；      5.《郑州市经济适用住房管理办法》（政府令第189号）；      6.《郑州市人民政府关于加快推进全市社会信用体系建设的通知》（郑政文〔2010〕25号）。      四、《办法》起草和修改完善的过程      按照市领导的批示精神，我局组织相关处室对国内主要的大中城市进行了咨询，并对深圳、青岛等地在房地产开发企业信用管理方面已经制定的相关政策法规进行了深入学习和探讨。在此基础上，结合我市房地产开发企业管理现状，草拟了我市房地产开发企业的信用分级评定办法。      起草过程中，我局先后组织召开了3次讨论会。首先，充分征求了局内部意见，共听取意见和建议20多条，以确保内容全面，避免缺项漏项；其次，认真听取了开发企业的意见。选取了各个级别的企业25家，充分兼顾了各级别资质企业的利益。参会企业从自身实际出发，通过模拟打分，评价分值权重，提出意见16条，使信用分级评定更为客观、准确和公正；第三，邀请了郑州大学、河南财经学院房地产方面的专家、教授，从专业理论角度对《办法》进行了评审。      在此基础上，根据市政府的安排，我们又征求了11家相关局委的意见，共听取和采纳意见31条。如，根据市城乡规划局的意见，增加了“未取得建设工程规划许可证擅自建设或擅自改变建设工程规划许可证内容进行建设”和“未在建设工程竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”等减分内容；根据市工商局和法制办的意见，删去了“吊销营业执照”内容；根据郑州人民银行的意见，将“银行资信等级认定”内容改为“人民银行总行批准的独立第三方信用机构评定的信用等级”。各部门和单位从专业和实际工作角度，提出的意见和建议，使《办法》更为规范化、具体化，进一步增强了《办法》的可操作性。      市政府秘书长常务会议研究后，我们又根据秘书长和各单位的意见进行了修改。一是标题加“试行”两个字；二是市房管局负责日常管理工作，行业协会负责具体实施，实现监管分离；三是市园林部门负责核实内容改为“项目的绿地率和配套绿化工程”等信息；四是市金融办负责协调各商业银行改为“联系人民银行”负责协调各商业银行；五是对AAA级企业的奖牌标注年度；六是删去对B级企业“在申请办理各种审批手续时，予以限制和重点审查”失信惩戒措施。     《办法》于2012年4月12日经市政府第80次常务会议研究通过。       五、《办法》的主要内容     《办法》主体内容共分六个部分。      （一）目的和意义。开发企业信用分级评定的目的是对开发企业诚信度进行综合评定分级，并实施分级管理。意义是有利于规范开发企业的经营行为和房地产市场秩序，有利于推动房地产业平稳健康发展。      （二）组织领导和管理范围。一是市住房保障局负责监督和指导，市国土资源、规划、建设、城市管理、园林、工商、税务、统计、物价、教育、电力、金融办等有关部门和单位应当根据各自职责，按照“密切协作、优势互补、信息共享”的原则，共同做好开发企业信用分级、评定、监督工作。行业协会具体负责开发企业信用信息的采集、记载、计分、评级和公示工作。二是市社会信用体系建设工作领导小组办公室（以下简称市信用办）负责指导全市开发企业信用分级评定系统的公平、公正、公开运行。三是凡在我市建成区域内注册备案、从事房地产开发经营的企业，以及在外省、市注册，但在我市建成区从事房地产开发经营的企业，均纳入信用分级评定系统。      （三）信用信息采集及管理。一是明确了开发企业信用信息的概念和信息来源；二是提出对信息按基本信息、良好信用信息、不良信用信息进行分类；三是要求各有关部门要建立信用信息互通和共享渠道，并明确了各相关部门应该提供的信息；四是明确了开发企业应该填报的相关信息；五是确定了信息征集的依据，主要有各类表彰文件、行政处罚决定书和法院判决书等；六是要求将开发企业的基本信息、良好信用信息和不良信用信息，及时向社会公示；七是明确了异议信息的处理办法；八是明确了商业秘密的保密义务。      （四）评定内容和实施方法。信用分级评定采取对良好信用信息和不良信用信息量化打分的方法进行，业绩和良好信用信息设定不同分值加分，不良信用信息设定不同分值减分。信用等级分为AAA、AA、A、B、C、Ｘ六个等级，信用分级评定结果在协会网站上进行公示。      （五）奖惩办法。明确开发企业信用等级作为对其实行守信激励、失信惩戒的依据，相关部门将根据信用等级，对开发企业实施不同的监管和服务措施。一是对信用等级为AAA级的开发企业，列为市重点扶持企业；全年处于AAA级，次年初由协会颁发年度AAA级奖牌；实行直接挂钩、重点跟踪服务制度；提供首席服务官小组跟踪服务；鼓励金融机构增加对其贷款授信，并提供多种金融服务；优先推荐参与保障性住房建设；在商品房预售资金监管方面，依据国家、省、市有关法律、法规和政策，适度放宽；在参与国家和省、市评比表彰中，予以优先推荐。二是对信用等级为AA级的开发企业，设立绿色通道，对其办理各项审批手续简化程序；鼓励金融机构提供多种金融服务；推荐参与保障性住房建设；在商品房预售资金监管方面，依据国家、省、市有关法律、法规和政策，适度放宽。三是对信用等级为A级的开发企业，实施常规监督和适度抽检率的日常检查。四是对信用等级为B级的开发企业，实行信用限制机制，发出信用警告，不推荐参与保障性住房建设；建议资质发证单位降低其可承担房地产项目的建设规模；列入重点监管范围，在商品房预售资金监管方面严格管理。五是对信用等级为C级的开发企业，发出信用警示；建议资质发证单位降低其资质等级，依法限制其开发经营范围；列入重点监管范围，在商品房预售资金监管方面严格管理；建议金融机构不再对其发放新的贷款，对已发放的贷款加强管理；法定代表人、经营管理人员接受开发建设专业法律、法规和政策培训。六是对X级的开发企业，列入失信企业名单，建议资质发证单位在资质证书延续时不予换证。七是建立企业主要管理人员不良记录档案库。B、C和X级企业的法人代表、总经理及直接责任人员有关情况记入开发企业主要经营管理人员不良记录档案，以上人员在其他企业担任高层管理人员，则该企业信用等级向下调整一级。      （六）附则。本办法自2013年1月1日起实施，有效期2年。有效期届满根据实施情况依法评估修订。县（市）、上街区可以参照本办法另行制定本辖区开发企业信用分级评定管理规定。