2012年上半年，全国房地产市场不同程度的出现回暖。在刚性需求的带动下，我市的房地产市场成交量出现回升，市场信心逐渐恢复。      一、2012年上半年郑州房地产市场运行情况      1.房地产开发情况      据统计，1-6月份，全市房地产累计完成投资489亿元，同比增长22.6%，其中商品住房投资300.8亿元，同比增长17.9%；商品房新开工面积1002.9万平方米，同比增长13.4%，其中商品住房673.6万平方米，同比增长8%；商品房竣工310.8万平方米，同比增长89.5%，其中商品住房竣工241.25万平方米，同比增长75.2%。      2、商品房投放情况      1-6月份，全市商品房累计批准预售面积716.29万平方米，同比增长18.16%；其中，商品住房累计批准预售面积604.55万平方米，同比增长36.71%。市区商品房累计批准预售面积494.65万平方米，同比增长13.1%；其中，商品住房累计批准预售面积414.99万平方米，同比增长29.48%。      3、商品房销售情况      1-6月份，全市商品房销售累计面积525.21万平方米，同比增长11.95%，商品房销售均价为6349元/平方米；其中，商品住房累计销售面积474.65万平方米，同比增长27.68%，商品住房销售均价为5543元/平方米。市区商品房销售累计面积396.32万平方米，同比增长24.94%，商品房销售均价为7210元/平方米；商品住房累计销售面积347.66万平方米，同比增长45.98%，商品住房销售均价为6284元/平方米。      4、商品房库存情况      截至6月底，市区商品房累计可售面积759.02万平方米，同比增长45.19%；其中，商品住房累计可售面积449.58万平方米，同比增长48.13%。      5、二手房交易情况      1-6月份，全市二手房累计成交面积为110.75万平方米，同比下降18.64%，二手房累计成交均价为4560元/平方米；其中，二手住房累计成交面积107.42万平方米，同比下降18.08%，二手住房累计成交价格为4429元/平方米。市区二手房累计成交面积为86.06万平方米，同比下降9.3%，二手房累计成交均价为5376元/平方米；其中，二手住房累计成交面积83.25万平方米，同比下降8.63%，二手住房累计成交价格为5227元/平方米。      6、保障性住房开工建设情况      截至6月底，全市已开工建设保障性住房44860套，占省定任务的88.99%。其中经济适用住房13341套、公共租赁住房21671套、廉租住房3293套、棚户区改造6555套。      7、房屋抵押情况      1-6月份，市区完成各类房地产抵押登记面积564.19万平方米，同比增长3.7%；完成抵押登记金额248.82亿元，同比增长7.3 %。其中，完成在建工程抵押73.13万平方米，同比-14.5%，环比-28.52%；预购商品房抵押150.75万平方米，同比-11.8%，环比增长20.26%。      8、房屋租赁情况      1-6月份，市区新增非住宅租赁管理面积572.3万平方米，累计完成608.1万平方米；新增住宅登记备案4721户， 累计完成53085户。6月份和1月份相比，商铺租赁价格平均上涨10%，住宅租赁价格平均上涨20%。      9、土地情况      1-6月份，郑州市建设用地供应总面积为236.28万平方米，其中，新增建设用地面积40.67万平方米、存量建设用地面积195.60万平方米；公开出让城镇住宅用地74.64万平方米、商服用地11.50万平方米。     10、资金来源及金融情况      1-6月份，房地产开发企业本年资金来源586.56亿元，同比增长17.1%，其中国内贷款58.92亿元，同比下降1.8%、自筹资金301.67亿元，同比增长15.9%，其他资金225.97亿元，同比增长27.3%。在其他资金中，定金及预收款106.44亿元，同比增长41.2%，个人按揭贷款66.34亿元，同比增长63.3%。      6月底，郑州市房地产贷款余额为1197亿元，同比增长13.57%；其中，房地产开发贷款余额223.0亿元，同比增长14.95%，个人住房贷款余额881亿元，同比增长10.96%。      二、2012年上半年郑州房地产市场特点      1、商品房销售企稳回升      春节之后，我市商品房成交量开始出现回升，其中，3、5、6月份全市的商品房销售面积均超过100万平方米；5、6月份全市的商品住房销售面积突破100万平方米，基本恢复到住房限购之前的水平，特别是5月份商品房销量达到127.32万平方米，其中商品住房销量达到118.58万平方米，创出了我市商品房销售历史上“红五月”的销量记录。      2、商品房投放速度加快      随着市场销售形势的好转，开发商对市场的信心有所增强，推盘速度明显加快。全市商品房单月投放量从3月份的85.39万平方米迅速提升至4月份的197.58万平方米、5月份的204.61万平方米，6月份虽有减弱，但仍达到了159.49万平方米。      3、商品住房价格保持平稳      1-6月份，市区商品住房销售均价为6284元/平方米，与去年同期相比微涨15元/平方米。从国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格指数看，郑州1-6月份的环比增幅分别为-0.3%、-0.1%、-0.2%、-0.1%、0、0，新建商品住宅价格基本保持平稳的态势。      4、刚性需求购房份额增加      从今年上半年成交的商品住房结构看，市区套型面积在90平方米以下的商品住房销售22318套，同比增长108.56%，占到商品住房销售总套数的59.56%，占比较去年同期提高12.95个百分点，特别是适合自住性需求的80-90平方米商品住房的销量占比达到33.44%，较去年同期提高9.56个百分点，充分显示出此次销售回升是以刚性需求为主导。      5、供求关系发生转变      今年上半年，商品房市场供应先抑后扬。一季度全市商品房供销比为0.82：1，二季度的供销比为1.36：1，供销比发生较大变化。随着销售形势好转，开发企业推盘节奏加快，大量新盘入市，4-6月份全市的商品房月度供应量都在150万平方米以上，供应量的增加给购房者更多的选择余地，也促进了销量的增加。      6、县域房地产投放强劲      在郑州新型城镇化建设的推动下，加上市区限购等因素，县域成为诸多开发企业的投资热点。今年1-6月份，郑州所辖六县（市）一区商品房投放面积达到221.64万平方米，同比增长31.27%，占全市商品房投放量的30.94%，占比较去年同期提高3.09个百分点；其中，商品住房投放面积189.64万平方米，同比增长55.75%，占全市商品住房投放量的31.36%，较去年同期提高3.84个百分点。上街、新郑、登封的商品房及商品住房投放量同比增幅均超过各县区投放的平均水平。      三、原因分析      1、政策环境相对稳定      经历了一年的严厉调控，投资和投机性需求得到抑制，市场供求关系发生了变化。而今年以来，国家对于房地产市场未出台新的更为严厉的调控政策，处于一个相对稳定的时期；同时，国家多次强调要执行差别化政策，充分保证刚需置业，各地也出台一些微调政策，如提高住房公积金贷款上限、调整普通住房标准等。政策所释放出的积极信号，在一定程度上刺激了刚性需求。      2、金融政策在一定程度上提升可支付能力      今年上半年，央行两次下调金融机构存款准备金率、并下调了存贷款利率，对首套住房个人贷款利率执行基准或优惠利率，郑州也提高了住房公积金贷款上限。这些措施在一定程度上减轻了消费者的购房压力，提高了购房者的可支付能力，有力地支持了刚性需求的释放。1-6月份，市区按揭贷款购买商品住房27718套，同比增长87.36%，占到市区商品住房销售套数的73.97%，较去年同期提高9.34个百分点。      3、购房心理预期有所转变      城中村改造、旧城改造拆迁过程中产生的大量待安置人群，以及调控以来长时间持币观望的消费者，为房地产市场积蓄了大量的刚性需求。随着楼市成交量的回升，购房需求者开始担心房价因此上涨，出于对未来市场及房价预期的改变，促进了更多观望者入市，推动了楼市成交的回升。      4、开发商“以价换量”并“以投带销”       春节过后，迫于市场以及资金、库存等多重压力，开发企业选择以价换量，积极推盘销售。部分开发企业采取打折促销，推出各种优惠活动来刺激和推动楼市成交。随着打折力度的加大，郑州商品房成交量在3月份开始回升；而市场形势的好转也给了开发商一定的信心，开始加大推盘数量，以供应带动成交，进而形成2季度楼市供销两旺的态势。      5、高价位商品住房和精装修房销售较好      春节过后，部分价位相对较高的高品质楼盘加大促销力度、降价促销，实现以价换量的目的，进而带动整体房价的提升。同时，今年上半年郑州一批精装修房入市并热销，装修费用计入房价也使得销售价格有所提高。      6、租赁市场供求关系趋紧      今年我市加大城中村、旧城及棚户区的改造拆迁力度，三、四环内多个城中村整体拆迁，造成租赁房源大量减少，原租客与房东都成为租房需求者，成倍增加了求租量；另一方面，实施限购限贷政策后，不符合条件的购房者和部分观望者选择了租房，再加上近期进入传统的“毕业季”，大量毕业生涌入租房市场。一方面是租赁房源大量减少，一方面是求租人群的大量增加，无形中推高了郑州市的房屋租赁价格。      7、差别化贷款政策对抵押量影响较大      随着国家调整差别化的金融政策，减轻对合理刚需置业客户购房的信贷成本，个人住房贷款数量增加。由于抵押登记滞后于合同备案时间，因此今年上半年预购商品房抵押面积同比仍下降11.8%。但与去年下半年相比，今年上半年市区预购商品房抵押面积增长20.3%。另一方面，国家对开发贷款持续收紧，同时去年下半年我市提高了在建工程抵押门槛。数据显示，1-6月份，市区在建工程抵押面积同比下降14.5%，环比下降28.5%，以抵押贷款为主要资金来源的中小企业资金压力仍然较大      四、存在问题      1、累计可售面积持续增加      从各月底商品房累计可售面积的走势看，从1月到3月，市区的商品房库存量逐月减少，处于“去库存化”阶段。4月份之后，在开发商“以供应带动销售”的营销策略下，供应量增长较快，商品房累计可售面积出现反弹。6月底与3月底相比，商品房累计可售库存增加138.43万平方米，其中商品住房累计可售面积增加107.56万平方米。若按上半年月度销售均值计算，目前市区商品房累计库存面积可售11.5个月，商品住房可售近8个月，库存压力依然较大。      2、二手房交易量持续下行      通常情况下，二手房交易行情会晚于商品房，同时在限贷政策的影响下，二手房得到银行贷款较为困难，对市场的交易产生影响。另外，目前郑州市商品房促销力度较大，使得二手房原有的价格优势有所下降，一些购房人选择了购买商品房，因此今年上半年二手房市场在此轮行情中晚于商品房出现交易量回升，交易面积同比仍呈下降态势。      五、2012年下半年郑州房地产市场展望      1、后市存在波动可能      在住房限购仍为调控政策主基调的背景下，房地产市场仍将以抑制投资、投机性需求为主。目前全国楼市普遍出现成交量增长、房价上扬，不排除国家出台新的政策对房地产市场进行调控。因此，今后一个阶段仍存在着波动的可能。      2、市场供应保持增长      上半年郑州房地产形势好转，开发商以供应带动销售的策略收到良好效果，预计下半年开发商仍将持续增加供应，以达到去化在建项目库存、加快现金流转的目的。同时，我市正在推进新型城镇化建设，城中村改造、旧城改造、棚户区改造项目陆续上马，也将加大市场供应量。      3、改善性需求有望入市      刚进入下半年，央行便下调了银行存贷款利率。降息对购房者的影响，心理预期远远大于月供减少的实质效应。心理预期的改变，使一些继续持观望态度的购房者加快入市的步伐，下半年不仅仅是刚性需求、一些改善性需求也有望进入市场。      4、量价博弈仍将持续      结合上半年郑州和全国房地产市场情况，虽然房价出现年内大幅反弹的可能性不大，但时隔不足一个月的两次降息，预示了房价基本不会继续下跌；同时，市场成交量的持续回升，将缓解开发企业资金紧张的局面，房价下降的动力会逐步消失，开发商的涨价动力渐强，量升价涨的矛盾将逐步显现。      5、开发商更注重产品品质      随着现在人们对生活质量的追求不断提高，许多购房者在购房时已经越过了对住房面积、户型、朝向等初级阶段的要求，向社区环境优美、配套设施完善、物业优良等高级阶段发展。今年上半年，一些产品品质好、性价比高的项目销售形势较好，这也使得更多的开发企业认识到，只有精细化发展，才能打造出好的产品，提供良好服务，才能最终赢得市场。      六、有关建议      1、对房地产主管部门的建议      建议主管部门更加密切地关注市场变化，努力增加普通商品住房供应，满足中小户型、首套住房购买者的自住性需求；同时进一步加强对房地产领域的宣传的规范性和客观性引导，准确报道当前房地产市场情况，营造客观的舆论环境，防止虚假信息或不负责任的评论误导消费预期。      2、对开发企业的建议      国家最近一再强调要继续抑制投机投资需求，继续实施严格的调控政策，一些中小型房地产企业和低品质项目仍会面临资金紧张的困境。因此，开发企业应继续采取以价换量的策略，要充分意识到刚性需求对房价的敏感度及承受度，用心呵护市场，保持房价的相对稳定。同时，应把握目前的时机，积极去化库存，缓解资金压力。另外，企业要及时调整发展战略，充分利用资源共享，积极开展合作，实现优势互补，增加抗风险能力，谋求更多发展机会，并积极参与到县（市）房地产业发展和新型城镇化建设中去。      3、对购房者的建议
      今年国家针对首套房置业有一定的政策倾斜，这对于首次置业者是一个利好。目前楼市供应量较大，可供选择的房源较多，购房者有很大的主导权。由于房地产的区域性和唯一性等固有属性，购房者不要抱着抄底和投机的心态，应对房地产市场多加关注，根据自身情况合理置业。

                                                                                                   2012年7月19日