《郑州市房屋专项维修资金使用管理实施细则(征求意见稿)》现已在网上公布，如有意见、建议，请于6月2日前发送至邮箱：wxjj67889259@163.com。

      附：郑州市房屋专项维修资金使用管理实施细则(征求意见稿)

 

                                                                                         二0一一年五月二十六日

 

郑州市房屋专项维修资金使用管理实施细则
(征求意见稿)

　　第一条 为加强房屋专项维修资金使用管理，维护房屋专项维修资金所有人的合法权益，保障房屋共用部位、共用设施设备正常使用，根据《郑州市房屋专项维修资金管理办法》和有关法律、法规，结合本市实际，制定本细则。

　　第二条 房屋专项维修资金应当专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

　　房屋共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋业主或者结构相连的不同楼幢业主共有的部位，一般包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　房屋共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋业主或者不同楼幢业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、排水设施、池、井、非经营性车场车库、物业管理用房、信报箱、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　保修期按照建设部《房屋建筑工程质量保修办法》规定执行。

　　第三条 房屋专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　第四条 使用业主交存的房屋专项维修资金，应当由房屋专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　使用从公有住房售房款中提取的房屋专项维修资金，应当经公有住房售房单位同意。公有住房售房单位应当结合相关业主的维修建议，对符合条件的维修项目及时申报维修。公有住房售房单位不存在时，应当由房屋专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　第五条 房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊办法，相关业主有约定的，从其约定;无约定的，按照下列规定分摊：

　　(一)商品房屋之间，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　(二)已售公有住房之间，按照相关楼幢建筑面积从公有住房房屋专项维修资金专户分账中按比例分摊。公有住房售房款中提取的房屋专项维修资金不足时，差额部分由相关业主按照各自拥有物业建筑面积从房屋专项维修资金分户账中按比例分摊。

　　(三)已售公有住房与商品房屋之间，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业，再按照本款第(一)项、第(二)项规定分摊;

　　(四)未售出房屋，由房地产开发企业或者公有住房售房单位按照未售出房屋的建筑面积分摊。

　　相关业主未交存房屋专项维修资金或分户账中资金余额不足时，应当补足应分摊的费用。相关业主拒不承担共用部位和共用设施设备维修和更新、改造费用的，业主委员会或者利益相关人可以向人民法院提起诉讼。

　　第六条 下列费用不得从房屋专项维修资金中列支：

　　(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;

　　(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

　　(三)应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

　　(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的房屋共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　第七条 使用房屋专项维修资金，可以通过拨打房屋专项维修资金使用申请电话、登录互联网或到房屋专项维修资金办事窗口提出申请。

　　房屋专项维修资金管理机构对申请使用房屋专项维修资金的项目先行登记，并给予指导和监督。

　　第八条 房屋专项维修资金使用申请人，可以是业主委员会或相关业主、公有住房售房单位，也可以是其委托的物业服务企业。

　　使用从公有住房售房款中提取的房屋专项维修资金，原公有住房售房单位不存在时，在出具社区居民委员会的相关证明后，可由其他申请人申请。

　　第九条 相关业主或受委托的物业服务企业作为申请人申请使用房屋专项维修资金时，应当有房屋专项维修资金列支范围内业主代表的参与和监督。

　　业主代表可以是业主委员会委员，也可以在列支范围内随机抽选，抽选的业主代表名单应当公示。业主代表总人数应不少于3人，涉及多幢楼的，每幢楼应不少于1人。

　　第十条 申请人应当根据相关业主或物业服务企业提出的使用建议，制定使用方案。涉及多个维修项目的使用方案，可以按年度制定分步实施。制定的使用方案应当公示。

　　使用方案的内容应包括：维修项目清单、维修工程预算情况、施工方案及实施时间、主要材料的规格品牌、维修施工单位的比选方式、工程验收及决算方式、维修资金的列支范围等。

　　第十一条 使用方案公示后，应当按照本细则第四条规定征求业主意见。征求意见可以采用召开业主大会讨论、书面征求业主意见、网上或短信投票等方式。征求业主意见的结果应当公示。

　　经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意确认的使用方案，不得擅自改变。

　　第十二条 房屋专项维修资金管理机构可以按照建筑区划内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造工程的要求，通过公开招标选择一批具有相应资质、有固定办公场所的施工单位和专业中介机构，建立备选名录，供申请人比选。

　　施工单位和专业中介机构的备选名录由房屋专项维修资金管理机构定期公布，并结合申请人和业主的意见对备选单位开展动态考评，建立准入和退出机制，实行优胜劣汰。

　　第十三条 维修施工单位可以通过招标或比选方式进行选择。

　　维修和更新改造费用在10万元以上的项目，鼓励通过公开、公平、公正的招标方式选择施工单位，相关费用可以计入维修和更新、改造成本。开标和评标,应当有业主委员会委员或业主代表的参与和监督。

　　维修和更新改造费用低于10万元的项目，申请人可以采取简易的比选方式选择维修施工单位。参与比选的施工单位应不少于5家，比选的过程应当有业主委员会委员或业主代表的参与和监督。

　　第十四条 招标、比选维修施工单位的结果应当由业主委员会委员或相关业主代表签字认可，并公示。

　　第十五条 申请人可以委托专业中介机构对维修和更新、改造工程实施监理及对工程造价进行审核，相关费用计入维修和更新、改造成本。

　　第十六条 使用业主交存的房屋专项维修资金，由政府代为管理的，使用方案经业主确认后，申请人应当向房屋专项维修资金管理机构申请核准，并提交以下材料：

　　(一)《郑州市房屋专项维修资金使用申请表》;

　　(二)《房屋专项维修资金使用方案》;

　　(三)《维修资金使用方案征求业主意见表》;

　　(四)《征求业主意见结果》

　　(五)《招标比选维修施工单位证明》;

　　(六)《公示证明》;

　　(七)申请人有效身份证件(查看原件，留存复印件);

　　(八)经办人有效身份证件(查看原件，留存复印件);

　　(九)其他应提交的材料。

　　申请人为单位的，有效身份证件为其营业执照或组织机构代码证。申请人为业主委员会的，有效身份证件为业主委员会备案文件。

　　第十七条 使用业主交存的房屋专项维修资金，由业主自主管理的，使用方案经业主确认后，申请人应当向房屋专项维修资金管理机构申请备案，并提交以下材料：

　　(一)《郑州市房屋专项维修资金使用申请备案表》;

　　(二)《房屋专项维修资金使用方案》;

　　(三)《维修资金使用方案征求业主意见表》;

　　(四)《征求业主意见结果》;

　　(五)《公示证明》;

　　(六)《招标比选维修施工单位证明》;

　　(七)《维修施工合同》;

　　(八)业主委员会备案文件(查看原件，留存复印件);

　　(九)经办人有效身份证件(查看原件，留存复印件);

　　(十)其他应提交的材料。

　　第十八条 使用从公有住房售房款中提取的房屋专项维修资金，使用方案公示后，申请人应当向房屋专项维修资金管理机构申请核准，并提交以下材料：

　　(一)《郑州市房屋专项维修资金使用申请表》;

　　(二)《房屋专项维修资金使用方案》;

　　(三)《公示证明》;

　　(四)《招标比选维修施工单位证明》;

　　(五)申请人有效身份证件(查看原件，留存复印件);

　　(六)经办人有效身份证件(查看原件，留存复印件);

　　(七)其他应提交的材料。

　　申请人为单位的，有效身份证件为其营业执照或组织机构代码证。申请人为业主委员会的，有效身份证件为业主委员会备案文件。

　　第十九条 房屋专项维修资金管理机构对申报材料应当认真审核。对维修费用在2万元以上的项目，房屋专项维修资金管理机构应当派人进行现场勘查。

　　房屋专项维修资金管理机构应当将审核结果及时告知申请人。对不符合有关规定和使用方案的，应当责令改正。

　　第二十条 维修、更新、改造项目施工前，双方应当签订维修施工合同。

　　维修施工合同中应当明确约定维修工程的质量保修内容和期限，具体标准按照建设部《房屋建筑工程质量保修办法》规定执行。

　　维修工程质量和安全管理，按照国家有关法律、法规和技术规范规定执行。

　　第二十一条 为保证维修施工单位履行质量保修责任，维修施工合同中可以约定将维修费用总额的5%作为保修金予以留存，保修期满后按合同约定程序划转维修施工单位。

　　第二十二条 维修施工单位应当按照使用方案和合同约定进行施工。

　　主要材料变更、隐蔽工程验收、维修工程竣工验收，应当由业主委员会委员或业主代表签字认可。

　　第二十三条 竣工验收报告应当经业主委员会或业主代表签字认可，并公示。委托专业中介机构对维修费用审核的，审核的结果应经业主委员会或业主代表签字认可，并公示。

　　第二十四条 经核准使用房屋专项维修资金的数额确定后，资金划转可以分三次划转。第一次在开始施工后划转核准总额50%的首付款，第二次在竣工验收合格后划转核准总额45%的尾款，第三次在保修期满后划转核准总额5%的保修金。第一、第二次资金划转也可以在维修工程竣工验收合格后合并划转。

　　第二十五条 政府代管房屋专项维修资金阶段的资金划转，由房屋专项维修资金管理机构向专户管理银行发出划转房屋专项维修资金的通知，专户管理银行按规定划转资金。申请划转资金，需提交以下材料：

　　(一)《维修施工合同》(划转首付款时提供);

　　(二)隐蔽工程验收记录(按实决算时提供);

　　(三)《竣工验收报告》(划转尾款时提供);

　　(四) 维修工程决算(按实决算时提供);

　　(五)《公示证明》;

　　(六)《郑州市房屋专项维修资金使用分摊清册》;

　　(七)施工单位出具的付款凭证;

　　(八)其他应提交的材料。

　　第二十六条 业主自主管理房屋专项维修资金阶段的资金划转，在维修项目经房屋专项维修资金管理机构备案同意后，由业主委员会向专户管理银行发出划转房屋专项维修资金的通知，专户管理银行按规定划转资金。业主委员会应当留存以下材料：

　　(一)招标选择维修施工单位相关材料;

　　(二)《维修施工合同》(划转首付款时提供);

　　(三)《竣工验收报告》(划转尾款时提供);

　　(四)维修工程决算书(按实决算需提供);

　　(五)《公示证明》;

　　(六)《郑州市房屋专项维修资金使用分摊清册》;

　　(七) 施工单位出具的付款凭证;

　　(八)其他应留存的材料。

　　第二十七条 发生下列危及房屋使用安全或严重影响使用功能情况之一的，业主委员会可以先行组织维修;没有业主委员会的，可以由相关业主推选的2名以上业主代表先行组织维修：

　　(一)屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重的;

　　(二)电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的;定期检验时被责令停梯整改须立即维修的;

　　(三)高层住宅供水主管道严重漏水，水泵(包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等)泵体漏水、泵电机烧毁等，导致供水中断的;

　　(四)楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的;

　　(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的;

　　(六)消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的;

　　(七)其他严重影响使用安全和使用功能的。

　　业主委员会或业主代表不及时组织维修的，房屋专项维修资金管理机构知道后可以组织代修。

　　第二十八条 业主委员会或业主代表应在紧急情况发生后第一个工作日告知房屋专项维修资金管理机构。

　　对应急维修费用在1万元以上的项目，房屋专项维修资金管理机构应当进行现场核查。

　　第二十九条 应急维修费用从相关业主房屋专项维修资金分户账中列支;其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房售房款中提取的房屋专项维修资金分账中列支。

　　应急维修费用在1万元以上的项目，应当委托专业中介机构对维修费用进行审核。

　　应急维修费用和列支情况应当公示。

　　第三十条 应急维修完工后，业主委员会或业主代表应当向房屋专项维修资金管理机构申请核准或备案，并提交以下材料：

　　(一)《郑州市房屋专项维修资金使用申请表》;

　　(二)《房屋专项维修资金使用方案》;

　　(三)《公示证明》;

　　(四)审价报告;

　　(五)申请人有效身份证件(查看原件，留存复印件);

　　(六)经办人有效身份证件(查看原件，留存复印件);

　　(七)其他应提交的材料。

　　应急维修项目经核准或备案后，可以按照本细则第二十四、二十五、二十六条的规定划转资金。

　　第三十一条 按规定应当公示的内容，申请人应当将材料复印件在物业管理区域内显著位置张贴公示。公示的时间不应少于7日，公示情况应当留存影像材料。

　　业主对公示的材料有异议的，申请人应予以解释或澄清。业主提出合理化建议的，应当予以采纳。

　　业主对房屋专项维修资金使用情况有异议的，可以要求申请人提供有关的费用清单、发票等进行核对。

　　第三十二条 申请人应当对申请使用房屋专项维修资金相关材料的真实性、合法性、有效性负责。申请人隐瞒真实情况或者提供虚假材料的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第三十三条 本细则自XXX 起施行。2004年4月1日郑州市房地产管理局公布的《郑州市房屋共用部位共用设施设备维修基金使用管理实施细则》同时废止。