2010年1-9月份郑州房地产市场运行情况

郑州市住宅与房地产业协会（2010年10月）

       2010年前9个月，郑州市房地产市场商品房投放大量增加，商品房销售和二手房交易受政策及消费心理影响月度间成交数据波动较大；房价短期因受供求关系影响显得较为坚挺。

       一、2010年1-9月份郑州房地产市场运行基本情况

     1.房地产开发投资情况

      1-9月份，郑州房地产开发投资总量扩大，全市房地产开发投资完成额497.95亿元，同比增长52.6%，高出全省平均水平18个百分点；其中住宅372.59亿元，同比增长43.7%，高出全省10.7个百分点。

      2.商品房开、竣工情况

      1-9月份，郑州商品房各项建设指标呈增长之势，其中新开工面积增速较快。全市商品房施工面积5285.91万平方米，同比增长14.3%，新开工面积1008.07万平方米，同比增长61.4%；商品房竣工面积204.46万平方米，同比增长9.3%。

      3.商品房交易情况

      1-9月份，郑州商品房投放量大幅增加，郑州市区商品房批准预售面积783.04万平方米，同比增长99.33%，已经超过去年全年的投放量；其中商品住宅批准预售面积623.63万平方米，同比增长85.42%。郑州市区商品房销售总量较去年同期略有上升，共销售商品房面积833.92万平方米，同比增长3.19%；其中商品住宅销售面积700.38万平方米，同比增长16.49%。价格方面，前9个月，郑州市区商品房销售均价为5808元/平方米，同比上涨20.15%；其中商品住宅销售均价为5276元/平方米，同比上涨16.49%。

      4.二手房交易情况

      1-9月份，郑州市区二手房交易面积189.35万平方米，同比增长9.81%；其中，二手住宅成交面积183.46万平方米，同比增长8.26%。二手房交易均价为4070元/平方米，同比上涨27.43%；其中，二手住宅交易均价为3985元/平方米，同比上涨27.11%。

      5、保障性住房完成情况

      截至2010年前9个月，全市已累计有19918户低收入住房困难家庭享受到了廉租住房政策，发放租赁住房补贴2036.54万元。全市廉租住房在建项目30个，在建面积44.47万平方米。今年以来，我市已有14个廉租住房项目陆续开工建设，总建筑面积为15.41万平方米，已完成全年新开工目标任务的102.7%。今年1至9月份，经济适用住房累计完成投资13.92亿元，今年累计新开工经济适用住房面积已达到155.4万平方米，竣工面积97.62万平方米。

      二、2010年1-9月份郑州房地产市场主要特点

      1.市场供求紧张局面得到初步缓解      2010年前9个月，我市商品房供应逐月上升，商品房投放面积从元月份的38.14万平方米增至7月份的109.73万平方米，虽然8月份投放量下降至55.89万平方米，但9月份在政府职能部门的督促下，当月的商品房投放量达到167.15万平方米，为郑州楼市月度投放的最高量。供应的增加使9月底郑州商品房累计可售面积达到424.99万平方米，基本上恢复至今年年初的水平。

      2.政策与消费心理的变化影响楼市成交

      去年年底国家刺激楼市的减免政策如期截止后，1、2月份的楼市表现较为平静。3、4月份在刚性需求的带动下，楼市成交量迅速回升，商品房月度销售均超过百万平方米，二手房4月份的月度成交量也达到27.31万平方米的年内最高。但在4月中旬国务院调控政策出台后，5、6月份郑州楼市出现回调，商品房销量的同比降幅在3成左右，二手房交易量也缩减至6月份的18.7万平方米。进入下半年以后，在前期累积刚性需求和“负利率”时代出于保值增值考虑的需求等多因素叠加，市场成交再度活跃，7、8、9三个月的商品房成交恢复至百万平方米左右，二手房月度交易量也恢复到24万平方米左右。9月底各部委新一轮调控出台后，郑州的商品房成交略有下降头，9月份销售量环比下降了4.2%。

      3.适中户型供销两旺

      今年前9个月，80-90平方米的商品住宅投放量共计达到19130套，占到商品住宅投放总量的29.16%，同比提高6.95个百分点；销售量达到21008套，占到商品住宅销售总量的27.99%，同比提高4.49个百分点。相对于其它面积段的户型而言，80-90平方米的商品住宅多为二室户型，面积适中，更适合作为“婚房”使用。从销售时段看，3季度套型面积在80-90平方米的商品住宅共计销售9333套，占商品住宅销售总量的33.91%，较上半年提高9.35个百分点，从这一数字可以看出3季度商品房市场的回暖更多地是自住性的刚性需求。从供应角度看，3季度80-90平方米的商品住宅供应量为10343套，占到商品住宅投放量的35.16%，较上半年提高10.88个百分点，可以看出在“90/70”政策和市场需求的双向作用下，开发商也在加大满足自住性需求户型的供应量。

      4.非住宅均价大幅飙升

      无论是“4.17”还是“9.29”的国家调控政策都将住宅作为重点调控对象，加上郑州今年下半年推出“中原经济区”的构想，使一些投资资金更看中非住宅的投资前景，今年6月份过后，郑州的非住宅价格出现明显的上涨。今年前5个月郑州的非住宅销售均价大致在7000元/平方米左右，而6月份后非住宅类价格均在9000元/平方米以上，9月份郑州的非住宅销售均价首次突破万元，达到10295元/平方米。非住宅价格的上涨也拉动了郑州商品房价格的上涨速度，前9个月郑州商品房价格整体涨幅高于商品住宅涨幅3.66个百分点。

      5．高价位商品住宅超常规销售

      今年前9个月，郑州市区销售价格在8000元/平方米以上商品住宅共计销售2343套，同比增长254.46%。其中，上半年该价位段的商品住宅共计销售1285套，占到该时期商品住宅销售套数的2.7%，而到了3季度该价位段3个月的销售突增至 1058套，占比也达到了3.84%。3季度高价位商品住宅销量增长较快的原因主要是：今年我国的CPI居高不下，特别是下半年涨幅更为明显，对于高端消费者而言，他们并不过分信赖于信贷按揭，但对于通胀预期、保值避险、CPI涨幅相对更为敏感，因此一些高端买家进入楼市进行改善性置业或投资。高价位商品住宅的销售份额增加，也是造成今年3季度郑州商品住宅价格上涨较快的原因之一。

      三、目前楼市存在的问题

      1.控制房价任务艰巨

      今年前9个月，郑州市区商品住宅价格环比有6个月呈现上涨，3个月价格呈现小幅下跌，9月份较1月份商品住宅涨幅达到22.62%。从前9个月不同价位新建商品住宅投放情况看，6000-7000元/平方米和7000-8000元/平方米的投放套数分别占到商品住宅投放总量的22.24%和17.03%，较去年同期增加20.52个百分点和16.12个百分点，郑州商品住宅价格上涨的压力很大。同时，虽然政府职能部门不断敦促开发企业加快开工及施工进度，但受市场销售的波段性增长影响，市场累计可售面积目前仍处在相对较低的水平，供求关系仍较为紧张，这也在一定程度上拉动房价的上涨。进一步扩大市场投放、加强市场监管将是下一步控制房价过快上涨的主要手段。

      2.非住宅存量过大

      9月底，郑州市区非住宅累计可售面积为167.72万平方米，占到商品房可售面积的39.47%，而非住宅在商品房销售量中的占比仅有两成左右。虽然郑州目前非住宅特别是一些投资前景较好的区域内的非住宅销售形势较好，但从全市角度看，商品房存量比例不合理，非住宅存量较大仍是一个较为突出的问题。

      四、2010年全年郑州房地产市场展望

      9月底，各部委新的一轮调控政策是“4.17新政”范围内的重申与强调，政策明确要“严格实行问责制”，郑州市也将加快制定执行细则，政策执行力度将得到加强。同时，新政对首付及按揭比例的提高，将会使一部分消费者购房能力受到影响，同时也会影响其他消费者的心理，人们的购房热情将会有所减弱，4季度的一、二手房市场成交存在着一定变数。预计今年全年的商品房销售量将超过1000万平方米，略低于去年的水平；随着施工进度及政府部门的督促下，4季度的商品房投放量还会继续呈现一定量的增长，全年的投放量也将超过千万平方米，整个年度的供求将实现基本平衡。