《郑州市公共租赁住房暂行管理办法》有关知识问答 　  1、《办法》出台的背景和意义是什么？      针对近年来一些城市中等偏下收入家庭和新就业职工以及外来务工人员住房问题突出的情况，今年，国务院先后两次下发通知，明确要求各城市特别是房价过高、上涨过快的城市，加快发展和大幅度增加公共租赁住房供应，以逐步解决中等偏下收入家庭的住房困难问题。6月8日，住房和城乡建设部等七部委联合下发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号），进一步指出：大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。全国公共租赁住房工作会议6月11日至12日在北京召开，专门部署公共租赁住房建设有关工作，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强出席会议并强调，要按照党中央、国务院的决策部署，坚持以人为本，立足国情，加快发展公共租赁住房，推动保障性安居工程建设，以适应群众基本住房需求。      为加快制定出台《办法》，市政府组织房管等有关部门先后到重庆、常州、苏州等地进行调研活动，并在汲取各地发展公共租赁住房经验、充分征求市直相关委局和社会各界意见的基础上，结合郑州市的实际情况，草拟了《郑州市公共租赁住房暂行管理办法》，该办法8月17日已经市人民政府第30次常务会议研究通过，于9月1日起施行。《办法》的出台施行，将对我市启动和推进公共租赁住房建设与供应发挥重要作用。      大力发展公共租赁住房，是建立健全住房保障体系的一项重要举措。针对不同收入阶层的住房困难居民，我市已经建立了廉租住房（主要解决人均月收入在2.5倍低保标准以下、人均住房面积在16平方米以下的城市低收入家庭的住房困难）、经济适用住房（主要解决人均月收入在4倍低保标准以下、人均住房面积在20平方米以下的城市低收入家庭住房困难）等住房保障政策。公共租赁住房作为新增加的一项住房保障政策，将住房保障覆盖面从城镇户籍人口扩大到有基本稳定工作的城市常住人口，主要面向存在阶段性居住困难的新就业职工、来郑务工人员。通过启动公共租赁住房建设和供应，不仅有利于健全住房保障和供应体系，也有利于完善住房租赁市场，更有利于满足不同收入群体多层次、多样化的住房需求，对构建和谐郑州，实现“住有所居”，促进经济社会发展有着重要的意义和作用。　　2、公共租赁住房政策的基本特点是什么？      我市公共租赁住房政策的基本特点是：      《办法》制定时，充分考虑了政府储备土地供应情况、财政资金的实际，着力在房源筹集方面体现了多渠道，供应对象方面体现了广覆盖。      多渠道方面：一是创新性地提出了商品住房项目配建公共租赁住房。在商品房开发项目中配建保障性住房我市尚属首次，并可享受一定的优惠政策，并将配建面积、套型结构、装修标准等内容作为土地前置条件予以明确，租赁期满五年后，可以补缴相关减免费用后向符合公共租赁住房保障条件的家庭出售。商品住房项目配建公共租赁住房既有利于项目规划的合理布局，还有利于确保整个项目的同品质建设，也有利于社区的和谐共处。二是创新性地提出了大中型企业、产业园区以及高校等各类企业和社会机构利用自有土地建设公共租赁住房。通过政府出台优惠扶持政策鼓励大中型企业、产业园区以及高校等各类企业和社会机构利用自有土地建设公共租赁住房，并由房屋产权单位负责运营，解决本单位职工住房困难。      广覆盖方面：《办法》中明确了三类人群可申请纳入公共租赁住房保障范围，一是本市中等偏下收入住房困难家庭；二是新就业职工；三是工作和收入相对稳定的来郑务工人员。最终通过公共租赁住房建设，再加上已有的廉租住房、经济适用住房，形成了一个较为完整的住房保障体系架构，进而实现保障人群的广覆盖。　　3、我市发展公共租赁住房的管理和经营方式特点有哪些？      为加快公共租赁住房发展，《办法》首先是对各部门的职责予以了明确。市住房保障和房地产管理部门负责本市公共租赁住房管理工作并组织实施；市发展改革、城乡建设、财政、规划、国土资源、物价、民政、人社、公安、税务、金融、监察等有关部门各司其职，共同做好公共租赁住房管理工作；各区人民政府，郑东新区、郑州高新区、郑州经济开发区、郑州航空港区管委会负责本辖区内公共租赁住房的建设管理工作；各乡镇人民政府（街道办事处）及区房管、民政等部门依照《办法》规定，分别负责本辖区内公共租赁住房申请的受理、审核等工作。      其次是在发展公共租赁住房，采用了“市区联动、以区为主”的管理方式。市政府主要负责全市公共租赁住房的政策制定、制度建设和统筹规划，确定总体发展目标和年度建设任务。区人民政府则是公共租赁住房建设与管理实施的责任主体。      第三是在发展公共租赁住房中，政府出台优惠政策，调动大型企业、产业园区以及高校等各类企业和社会机构投资经营公共租赁住房的积极性，多渠道筹集公共租赁住房房源，主要解决聚集区内或企业内部职工的住房困难。      第四是在发展公共租赁住房时，着重体现公共服务的功能，以可持续经营、保本微利为原则，按照产权性质实施差异化收取租金。具有政府产权以及政府委托建设的，按政府公布的租金标准收取；商品住房和城中村、旧城、棚户区改造项目中配建的公共租赁住房，可以根据政府公布的租金标准适当上浮，上浮幅度不超过20%；而企业和其他社会机构建设的单位租赁住房，则由房屋产权单位负责运营。      第五是配建公共租赁住房的经济适用住房项目以及利用自有土地建设的单位租赁住房项目，可以配套建设不超过建设总面积8%的商业用房，以缓解建设资金紧张或后期运营困难的局面。　　4、租住公共租赁住房的主要优点是什么？　　改革开放以来，我市住房租赁市场发展迅速，成为房地产市场的重要组成部分，有效解决了广大市民的居住问题，但租赁市场以自然人出租为主，从事住房租赁的经营性机构很少，仍存在结构性供求矛盾，居住的安定性较差。　　租住公共租赁住房的主要优点有：（1）住房的适配性更高，公共租赁住房可提供大量适应青年职工需要的小户型住房和集体宿舍；（2）居住的稳定性、安全性、可靠性更高，公共租赁住房由专业机构经营管理，提高了租赁的专业化、规模化水平，能够提供相对租期稳定、安全可靠、清洁卫生的租赁住房。　  5、公共租赁住房主要来源有哪些？      公共租赁住房房源的筹集渠道主要有：（1）政府投资建设或委托建设的；（2）商品住房、经济适用住房以及城中村、旧城、棚户区改造项目中配套建设的；（3）企业和其他社会机构建设的；（4）廉租住房和公有住房按照有关规定转换的；（5）社会捐赠及其他渠道筹集的。　　6、公共租赁住房的建设标准有什么要求？      新建公共租赁住房应当统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，采取集中建设和在商品住房、经济适用住房以及城中村、旧城、棚户区改造项目中配套建设的方式进行。成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应严格执行《宿舍建筑设计规范》有关规定，建筑面积控制在40平方米以下。对于公共租赁住房的装修标准则按《郑州市廉租住房保障办法》规定的廉租住房装修标准执行。　　7、哪些人可以申请租赁公共租赁住房？       公共租赁住房主要面向符合公共租赁住房保障条件的城市中等偏下收入家庭、新就业职工和来郑务工人员供应。准入条件分别是：      一是同时具备下列条件的中等偏下收入家庭可以申请租赁公共租赁住房：家庭成员中至少有1人取得本市常住户口3年以上（家庭成员有户口迁入的，迁入时间必须在2年以上）；无自有住房或未租住公有住房；家庭人均月收入低于城镇居民最低生活保障标准的5倍。对于单身人员，除应当符合上述规定条件外，申请租赁公共租赁住房时，年龄应满28周岁。      二是同时具备下列条件的新就业职工可以申请租赁公共租赁住房：具有本市常住户口；已与用人单位签订劳动（聘用）合同；月工资低于城镇居民最低生活保障标准的5倍；本人及其父母在本市市区范围内无自有住房且未租住公有住房。      三是同时具备下列条件的来郑务工人员可以申请公共租赁住房：连续缴纳社会保险1年以上或累计缴纳社会保险3年以上的;已与用人单位签订2年以上的劳动合同；月工资低于城镇居民最低生活保障标准的5倍；在本市市区范围内无自有住房；非本市的户籍证明。　　8、公共租赁住房如何申请和供应？      政府产权的公共租赁住房，主要向中等偏下收入住房困难家庭（包括非实物配租的廉租住房保障家庭）、新就业职工和来郑务工人员供应，并实行分类轮候制度。      对于中等偏下收入家庭申请租赁政府产权公共租赁住房的，应以家庭为单位按照以下程序进行：      一是提出申请。申请租赁公共租赁住房时，应向户籍所在地的街道办事处或者乡、镇人民政府提出申请，并提交下列材料：《郑州市市区公共租赁住房申请表》；家庭成员身份证件、户口簿；月收入证明；婚姻状况证明；住房情况证明；市人民政府规定的其他材料。      二是资格认定。由乡镇人民政府或街道办事处、区民政部门、区房管部门、市经济适用住房管理中心按照《郑州市经济适用住房管理办法》 “三级审核两次公示” 的有关规定进行资格认定。      三是轮侯供应。对审核无异议的家庭，由市住房保障和房地产管理部门发放《郑州市公共租赁住房租赁资格证》（以下简称《资格证》），顺序号由信息系统在区房管部门复审后自动生成。并由区房管部门依据辖区内公共租赁住房房源情况，按照《资格证》的顺序号组织申请人进行选房。      四是签订合同。住房选定后，由区房管部门与申请人签订《郑州市公共租赁住房租赁合同》，办理入住手续。      对于新就业职工、来郑务工人员申请租赁政府产权公共租赁住房的，应由用人单位按照以下程序进行：      一是提出申请。新就业职工和来郑务工人员申请租赁政府产权公共租赁住房的，由用人单位统一向单位所在地的街道办事处或者乡、镇人民政府提出书面申请，并提交下列材料：《郑州市市区公共租赁住房申请表》；申请人员身份证、户口簿（户籍证明）、学历证明、劳动（聘用）合同、社会保险缴纳证明等；申请单位出具的担保书和申请人员的收入证明；申请单位营业执照等；其他需要提供的相关材料。      二是资格认定。由乡镇人民政府或街道办事处、区民政部门、区房管部门、市经济适用住房管理中心参照《郑州市经济适用住房管理办法》 “三级审核两次公示” 的有关规定进行资格认定。      三是轮侯供应。对审核无异议的人员，由申请单位根据被批准的人员名单，编制组合租赁方案后，报区房管部门实施轮候。新就业职工和来郑务工人员的配租，由区房管部门对辖区内批准的申请单位按申请顺序安排房源。     四是签订合同。配租对象确定后，由区房管部门与申请单位、新就业职工签订《郑州市公共租赁住房租赁合同》，按照组合租赁方案办理入住手续。　　9、建设公共租赁住房服务管理信息平台的作用是什么？　　为了加强公共租赁住房运营过程中的服务、管理和监督，将建立全市统一的公共租赁住房服务管理信息平台，并实现与房屋租赁合同登记信息系统、实有人口管理信息系统的有效衔接。该平台的主要作用有：及时发布和更新房源信息；防止多处申请公共租赁住房；租赁双方签订的租赁合同，使用统一的住房租赁合同示范文本，在信息平台上备案，并办理租赁合同文件登记；可与实有人口管理、房屋租赁管理有效协调；管理部门可以通过信息平台对公共租赁住房运行状况进行监督。　　10、公共租赁住房的租金水平如何确定？      根据住房保障制度分层次设计的要求和公共租赁住房可持续发展的需要，公共租赁住房的租赁价格按略低于市场租金水平确定，租金标准由市物价部门会同市财政、住房保障和房地产管理部门依据经济社会发展水平、供应对象支付能力以及市场租金水平等因素综合确定，原则上控制在市场价租金水平的70%以内。      公共租赁住房租金标准按年度实行动态调整，每年向社会公布一次。      公共租赁住房租金按照产权性质，实施差别化收取。具有政府产权以及政府委托建设的公共租赁住房，按照政府公布的租金标准收取。商品住房和城中村、旧城、棚户区改造项目中配建的公共租赁住房，可以根据政府公布的租金标准适当上浮，但上浮幅度不得超过20%。由于公共租赁住房适配性较强，且以小户型住房和集体宿舍为主，承租人可以根据居住需要和经济承受能力选择租住，进而使实际人均负担的租金水平更加合理。　　11、公共租赁住房租赁期限是怎样规定的？      为了保证公共租赁住房承租人居住的稳定性，租赁合同的期限为3年，实行年度复查制度。复查工作由区房管部门具体实施。对中等偏下收入的承租人，主要对其申报的家庭收入、人口及住房变动情况进行复查；对新就业和来郑务工的承租人，由用人单位向区房管部门提供材料，配合做好复查工作。      复查后仍符合公共租赁住房申请条件的，可以继续承租至合同期满；合同期满时仍符合租赁条件并愿意继续承租的，应在合同期满前3个月重新提出申请，并重新与区房管部门签订租赁合同。      复查后，符合廉租住房保障条件的，可以按照《郑州市廉租住房保障办法》有关规定，申请廉租住房保障。不符合公共租赁住房申请条件的，应当退出租住的公共租赁住房。退出确有困难的，经区房管部门同意，可以申请最长不超过6个月的延长租住期。延长期内，按同区域同类住房市场价格收取租金。      12、租赁公共租赁住房后是否可再申请购买经济适用住房？　　租赁公共租赁住房后，承租人符合经济适用住房准入条件的，仍可按规定申请购买经济适用住房，公共租赁住房面积不计入承租人（单身或家庭）的现住房面积，但承租人购买经济适用住房后，必须退出公共租赁住房。　　13、对使用公共租赁住房有哪些规定？　　承租人使用公共租赁住房应当按照合同约定行使权利、履行义务，承租的公共租赁住房不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。发生上述及其他违反租赁合同约定行为的，或者承租人购买住房或享受其它住房保障政策的，出租人可与承租人解除或终止租赁合同。      年度复查后，对不符合公共租赁住房申请条件的，退出确有困难的，经区房管部门同意，可以申请最长不超过6个月的延长租住期。承租人在延长期满拒不退出公共租赁住房的，区房管部门可以依法申请人民法院强制搬迁，记入个人信用联合征信系统、5年内不得享受我市住房保障政策。      对于采用虚报隐瞒户籍、家庭人口、收入以及住房等欺骗方式取得租赁公共租赁住房资格的，由区房管部门责令其按同区域同类住房的市场租金补交房租，并记入个人信用联合征信系统， 3年内不得申请租赁公共租赁住房。      14、我市公共租赁住房下步工作思路？      下一步，我们将以《办法》的出台为契机，重点抓好以下几项工作。一是开展全方位的宣传工作，通过广播、电视、报纸、宣传单、会议等形式，加强宣传有关法律法规和政策规定，努力做到家喻户晓、人人皆知。二是会同有关部门，根据《办法》的相关规定，积极完善建设程序、轮候程序等配套政策。三是着手编制相关的软件系统，创造公开、公平和透明的环境，争取于2011年初接受群众申请。四是抓紧开展公共租赁住房需求调查工作，针对中等偏下收入家庭、新就业职工和来郑务工人员开展不同层次的住房现状调查和住房需求情况调查，为科学确定公共租赁住房的建设规模和项目布局奠定基础。五是加快推进郑东新区、高新区、经开区公共租赁住房试点工作，在产业园区建设公共租赁住房项目，主要面向园区内务工人员供应。六是由市、区政府投资建设公共租赁住房，主要面向公益性艰苦岗位的一线职工供应。七是根据调查的实际需求情况，通过“三步走”的方式，推进公共租赁住房建设。2010年为试点准备阶段；2011、2012年为全面启动建设阶段； 2013－2015年为强力推进阶段。力争至“十二五”期末，形成以公共租赁住房、经济适用住房和廉租住房为主要架构的住房保障体系，保障性住房供应实现多层次、全覆盖，全面解决中等偏下收入家庭、新就业职工和来郑务工人员的基本住房需求。