《郑州市公共租赁住房暂行管理办法》文 件 解 读郑州市住房保障和房地产管理局（2010年9月1日）      为建立和完善我市多层次、全覆盖的住房保障和供应体系，市人民政府于8月17日印发了《郑州市公共租赁住房暂行管理办法》（以下简称《办法》），并将于9月1日起施行。为便于新闻界的朋友和社会各界充分了解《办法》设定的各项政策及相关规定，现将《办法》解读如下。      一、文件出台背景      针对近年来一些城市中等偏下收入家庭、新就业职工以及外来务工人员的住房困难问题，2010年国务院先后下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）和《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），要求各城市特别是房价过高、上涨过快的城市，要加快发展和大幅度增加公共租赁住房供应，以逐步解决中等偏下收入家庭的住房困难问题。6月8日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局和中国银行业监督管理委员会等七部委联合下发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号），进一步指出：大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。6月11日至12日，国务院在北京召开了全国公共租赁住房工作会议，专门部署公共租赁住房建设有关工作，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强出席会议并强调，要按照党中央、国务院的决策部署，坚持以人为本，立足国情，加快发展公共租赁住房，推动保障性安居工程建设，以适应群众基本住房需求。      为此，我市在汲取重庆、常州、苏州等地发展公共租赁住房经验的基础上，结合实际情况，出台了《郑州市公共租赁住房暂行管理办法》。至此，我市包括经济适用住房、廉租住房和公共租赁住房在内的住房保障政策体系架构已基本形成。      二、《办法》的主要内容      《办法》共分七章五十六条。为确保保障性住房对象资格认定、配租的公平性、统一性，《办法》中对公共租赁住房的申请对象的收入认定、资格认定明确参照《郑州市经济适用住房管理办法》中规定的程序执行。同时确定了政府产权的共租赁住房主要面对本市中等偏下收入住房困难家庭，并逐步解决新就业职工和来郑务工人员的住房困难，租金则执行政府定价；大中型企业、劳动密集型企业建设的共租赁住房主要解决本单位住房困难职工的住房问题，租金不得高于政府定价；房地产开发企业、社会投资机构建设的公共租赁住房供应对象按照《办法》规定执行，租金可依据政府定价适当上浮，上浮幅度不高于20%的基本工作思路。      第一章总则。一是明确公共租赁住房是政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金标准，面向本市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工及来郑务工人员等供应的政策性租赁住房，这一点与“建保[2010]87号”的要求相一致；二是对《办法》的适用范围、市直各有关部门、郑东新区、高新区、经开区、航空港区以及街道办事处、区民政和房管部门的职责进行了明确；三是结合我市实际，提出了“政府主导、社会参与、市场运作、多元投资、统筹发展、依法管理”的工作原则。      第二章房源筹集及建设。一是明确了公共租赁住房的房源筹集渠道，主要包括政府投资建设或委托建设的，在商品住房、经济适用住房以及城中村、旧城、棚户区改造项目中配套建设的，企业和其他社会机构建设的，廉租住房和公有住房按照有关规定转换的，社会捐赠及其他渠道筹集的等五个方面；二是明确新建公共租赁住房采取集中建设和在商品住房、经济适用住房以及城中村、旧城、棚户区改造项目中配套建设的方式进行，并规定成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下，以集体宿舍形势建设的，建筑面积控制在40平方米以下；三是划分了各部门编制公共租赁住房规划的职责，并明确了公共租赁住房建设用地的供应方式；四是要求将商品住房、经济适用住房项目配建公共租赁住房面积、户型等内容作为土地出让前置条件或土地划拨决定书的重要内容；五是对公共租赁住房的建设和装修提出了相应的要求。      第三章申请与准入。一是对中等偏下收入家庭申请租赁政府产权公共租赁住房的，以家庭为单位接受申请，按照《郑州市经济适用住房管理办法》的有关规定进行资格认定；二是对新就业职工和来郑务工人员申请租赁政府产权公共租赁住房的，由用人单位统一提出书面申请，参照《郑州市经济适用住房管理办法》的有关规定进行资格认定。      第四章配租管理。一是明确由市物价部门会同市财政、住房保障和房地产管理部门依据社会经济发展水平、供应对象的支付能力以及市场租金水平等因素综合确定，原则上控制在市场租金的70%以内，从目前各城市公布的租金标准看，多数城市相当于租金水平的80-90%。二是明确公共租赁住房租金按照产权性质，实施差别化收取，对政府产权以及政府委托建设的公共租赁住房，按照政府公布的租金标准收取，对商品住房和城中村、旧城、棚户区改造项目中配建的公共租赁住房，可以根据政府公布的租金标准适当上浮。三是对公共租赁住房配租在属地化管理的基础上，实行分类轮候制度，租赁期限为3年。四是明确了未在规定的时间、地点参加选房的、参加选房但拒绝选定住房的等放弃租赁资格的五种情形。五是对公共租赁住房实行年度复查制，住房、收入、人口发生变化的应及时申报，以满足动态管理需求，以及对年度复查后出现的不同情形提出了不同的处理意见。      第五章优惠政策。一是明确了新建公共租赁住房项目相关优惠政策，并规定企业和其他社会机构建设的单位租赁住房，供应对象按照《办法》纳入统一管理的，可以享受公共租赁住房建设和运营的相关优惠政策；二是对配建公共租赁住房的经济适用住房以及利用自有土地建设的单位租赁住房项目配建商业用房比例作出了相应规定；三是对其他适合优惠政策的条款也做出了明确规定。      第六章监督管理。一是明确承租人不得擅自进行房屋二次装修、改变原有使用功能和内部结构；二是明确了解除租赁合同，收回其承租的公共租赁住房的三种情形；三是对公共租赁住房建设、经营活动违法、违规行为明确了相应的处罚措施，并建立了工作人员过错追究制。      第七章附则。主要是明确郑东新区、高新技术开发区、经济技术开发区、航空港区参照本《办法》的资金筹措及使用规定，自行筹措资金，确保市人民政府下达的年度建设任务圆满完成。      三、《办法》的主要特点      《办法》主要体现了以下几个特点。      一是建立了商品住房项目配建公共租赁住房制度。在商品房开发项目中配建保障性住房在我市尚属首次。《办法》规定，商品房开发项目中配建公共租赁住房的，将配建面积、套型结构、装修标准等内容作为土地前置条件予以明确，并可享受一定的优惠政策。公共租赁住房租赁期满五年后，可以补缴相关减免费用后向符合公共租赁住房保障条件的家庭出售。商品房项目配建公共租赁住房既有利于项目规划的合理布局，还有利于确保整个项目的同品质建设，也有利于社区的和谐共处。      二是建立了各类企业和机构利用自用土地建设公共租赁住房制度。通过政府出台优惠政策，鼓励各类企业和机构利用自用土地建设公共租赁住房，多渠道推进公共租赁住房建设。通过这种模式建设的公共租赁住房，优先解决本单位职工住房困难。这样有利于加快解决新就业职工和来郑务工人员的住房困难问题。      三是供应对象范围更广。公共租赁住房面向本市中等偏下收入住房困难家庭供应，可以有效解决部分不符合廉租住房保障条件，又暂无能力购买经济适用住房和商品住房群众的实际困难。与经济适用住房和廉租住房保障政策不同的是，公共租赁住房可以面向新就业职工和工作、收入相对稳定的来郑务工人员供应，使在郑工作的非郑州户籍的住房困难人员也可以得到相应的住房保障。     四、近期工作重点      下一步，我们将以《办法》的出台为契机，重点抓好以下几项工作。一是开展全方位的宣传工作，通过广播、电视、报纸、宣传单、会议等形式，加强宣传有关法律法规和政策规定，努力做到家喻户晓、人人皆知。二是会同有关部门，根据《办法》的相关规定，积极完善建设程序、轮候程序等配套政策。三是着手编制相关的软件系统，创造公开、公平和透明的环境，于2011年接受群众申请。四是抓紧开展公共租赁住房需求调查工作，针对中等偏下收入家庭、新就业职工和来郑务工人员开展不同层次的住房现状调查和住房需求情况调查，为科学确定公共租赁住房的建设规模和项目布局奠定基础。五是加快推进郑东新区、高新区、经开区公共租赁住房试点工作，在产业园区建设公共租赁住房项目，主要面向园区内务工人员供应。六是由市、区政府投资建设公共租赁住房，主要面向公益性艰苦岗位的一线职工供应。七是根据调查的实际需求情况，通过“三步走”的方式，推进公共租赁住房建设。2010年为试点准备阶段；2011、2012年为全面启动建设阶段； 2013－2015年为强力推进阶段。力争至“十二五”期末，形成以公共租赁住房、经济适用住房和廉租住房为主要架构的住房保障体系，保障性住房供应实现多层次、全覆盖，全面解决中等偏下收入家庭、新就业职工和来郑务工人员的基本住房需求。