近日，我们了解到郑州个别房地产开发企业出现了将商业房以住宅形式出售的情况。由于商业房在最初的立项、规划到土地出让或转让、拆迁再到建设、取得预售许可等一系列过程中，相关部门均是以商业用房的性质给予审批许可的，因此，商业房若是按照住宅形式进行出售，会带来以下一些问题：      一是房屋的产权年限问题。房屋使用性质不同，土地使用年限、使用权续期也不同。按国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，商业、旅游、娱乐土地使用年限为40年，居住土地使用年限为70年。同时，《物权法》规定“住宅建设用地使用权期满后，自动续期”，不需要所有权人再提出续期申请或等待政府有关部门的批准；“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”      二是公共配套设施问题。商业房无法实现住宅的交通、教育、医疗卫生等大量的公共配套设施指标问题。由于商业房和住宅建设规划目的不同，二者的公共配套设施指标也不同。一般商改住项目往往都不具有户口迁入、附近学校就学等资格,因此，对于那些以就学为目的的购房者一定要规避这样的项目。此外，由于商业房不需要建设普通住宅小区的配套设施，这样楼盘具有较高的容积率，相对绿化、公共设施等面积有所减少；同时，商业房规划对消防的要求与住宅相比有较大差别，对通风要求相对较低，因此此类项目存在一定安全隐患。      三是相关费用问题。商业房无法按照住宅标准缴纳契税、物业费、水电费。首先,商改住项目的水电往往都是按照商业用水和商业用电来收费，因此其居住成本高于普通住宅项目；其次，商改住项目的管理费也会比较高,一般会高于普通住宅物业收费标准；再次，商改住项目还无法按照住宅的标准缴纳契税，这类项目在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，普通住宅转让契税为2%，同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。      此外，需明确的是“商改住”是一种违法行为，《中华人民共和国土地管理法》规定，建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途，擅自改变就是一种违法行为。不按预售证上规定的房屋用途进行销售也是一种违规行为。      目前，我局正在针对“商改住”问题进行调研考察，下一步将借鉴外地经验，联合有关部门对“商改住”项目进行规范。                                                              郑州市住房保障和房地产管理局                                                                      二0一0年六月三日