2010年1季度郑州房地产市场运行分析及全年展望        一、2010年1季度郑州房地产市场概况      2010年1季度，郑州房地产市场商品房供应与销售、二手房交易量呈现同比增长，环比下降，商品房与二手房价格均呈现上涨态势。      1.商品房供应情况      2010年1-3月份，郑州市区商品房批准预售面积164.48万平方米，同比增长58.77%，环比下降52.86%，其中：商品住宅批准预售面积130.7万平方米，同比增长54.12%，环比下降57.46%。      2.商品房销售情况      2010年1-3月份，郑州市区商品房销售面积271.19万平方米，同比增长39.11%，环比下降23.19%，其中，商品住宅销售面积238.38万平方米，同比增长46.73%，环比下降24.56%。      3.商品房价格情况      2010年1-3月份，郑州市区商品房销售均价为5270元/平方米，环比上涨3.64%，其中：商品住宅销售均价为4931元/平方米，环比上涨5.12%。      4.二手房成交情况      2010年1-3月份，市区二手房成交5503套，交易面积49.95万平方米，同比分别增长28.1%和29.26%，环比下降45.25%和45.49%。二手房交易均价（以市场评估价为计算依据）为3801元/平方米，环比上涨6%。      二、对郑州房价走势的看法      横向上，从我们掌握的郑州与外地省会城市房价的情况看，2010年1-2月份，郑州商品住宅的价格低于武汉、太原、西安、南昌，二手房交易价格低于南昌，高于西安。总体来看，在中部省份省会城市中，郑州房价处于中等偏下水平。      从纵向上看，郑州房价从去年3月份开始呈现小步快涨的态势，各期累加使得郑州房价同比出现较大幅度的上涨。造成郑州房价上涨的原因是多方面的：      1. 区域和部分项目对房价起到拉升作用      2010年1季度，主要行政区的商品住宅销售均价分别为：郑东新区6964元/平方米、二七区5230元/平方米、金水区4941元/平方米、管城回族区4839元/平方米、惠济区4274元/平方米、中原区4131元/平方米。郑东新区商品住宅销售均价高于全市平均水平2033元/平方米。郑东新区1-3月份销售价位在6000-7000元/平方米的商品住宅占到区域商品住宅销量总套数的42.05%，销售价位在10000元/平方米以上的商品住宅占到区域商品住宅销量总套数的9.05%，远高于全市16.52%和0.88%的比重。其中2月份郑东新区6000-7000元/平方米的商品住宅销售套数比重高达50.57%，10000元/平方米以上的商品住宅销售套数比重达到14.03%，直接拉动了2月份全市房价的高涨。      2. 经济适用住房短期供应不足      2009年第4季度我市经济适用房的投放相对集中，批准预售39.74万平方米。进入2010年，受建设周期等因素的影响，1季度郑州市区经济适用住房供应短期较少，1-3月份的批准预售面积为11.75万平方米；同时，1季度经济适用住房的销售面积仅为8.86万平方米。因此，短期内低价位的经济适用住房对全市整体房价的平抑作用十分有限。      3. 供求暂时失衡是房价上涨的主要原因之一      2009年是郑州房地产市场销售量最高，存量最少的一年，全年商品房销售量大于投放量419.47万平方米，供销比为0.64：1。2010年1-3月份，商品房销售量大于投放量106.71万平方米，供销比为0.61：1。销售大幅增加，供应短缺带动了价格的上涨。同时房地产市场供不应求，商品房存量处于历史低位，在一定程度上造成人们的恐慌心理，也使得部分开发企业趁机放慢销售速度，人为控制房源数量，造成房价上涨。      4. 人们对房价上涨的预期强烈      目前国内各城市的房价均处于上升通道，同时呈现一线城市房价涨幅放缓、二三线城市房价加速上涨的态势。2009年下半年国内部分生产、生活类产品涨价加重通胀预期，引起人们对未来通货膨胀的预期越来越强烈，不动产投资成为人们抗通胀的一种手段。今年3月份，北京等地“地王”再现，高昂的土地价格直接助推人们对未来房价的预期，郑州市部分居民也产生了“房价还会涨”、“晚买不如早买”的消费心理，在一定程度上推动了商品房价格。      5.外地人在郑置业持续增多      2010年1季度，郑州来自“外地”（含本省其他地区、外省市、境外等）的购房者比例达到商品住宅销售总套数的61.35%，同比提高1.55个百分点，外地人购买商品住宅的均价为5219元/平方米，高于全市商品住宅均价涨幅1.52个百分点。这一方面说明随着郑州城市的建设和发展，在郑州工作、生活的外地人日益增多，他们对住房有着更迫切的需求；另一方面，作为区域性的中心城市，郑州已成为省内富裕人群置业的首选目标。外地人在郑州购房量的增多，加剧了郑州楼市供求失衡局面，也是拉高郑州房价的因素之一。      由此可以看出：第一，一周或半个月的短期数据受个别项目的影响较大，不足以反映整体房价的变化，应从较为长期的时间上进行判断；第二，应从政策和经济环境等市场背景下客观看待房价的涨跌。2009年1-2月份，处于上次房地产市场调整的末期，受08年金融危机的影响，房地产市场萎靡，房价滞涨；09年3月份后，在各项房地产优惠政策的刺激下，一部分刚性需求得到释放，市场交易量迅速回升，房价随着供求关系的变化也出现了较快上涨。而2010年则相反，前2个月房地产市场出现成交量下降，但房价依然上涨较快，特别是2月份受个别区域和项目的拉升，商品住宅销售均价达到了历史最高位。3月份，随着销售旺季的到来，销售情况有所好转，同时，国家在岁末年初的政策调控作用逐步显现叠加效应，3月份郑州商品住宅销售均价和二手房成交均价都出现了不同程度的回调，回落到1月份的房价水平。3月份商品住宅销售均价为4583元/平方米，较1月份每平方米降了6元，二手房成交均价为3801元/平方米，较1月份每平方米涨了3元。因此可以判断，郑州房地产市场与全国大多数二线、三线城市一样处于稳步上涨阶段。      三、2010年郑州房地产市场形势分析与展望      针对我市房地产市场短期供应不足、房价上涨压力较大等问题，我市将积极贯彻落实国家宏观调控政策，采取多种措施，增加土地供应，加快保障性住房建设，加大市场监管等：      1.土地供应方面      为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〖2010〗4号），国土资源部制定了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〖2010〗34号）。《通知》规定，确保不低于住房建设用地供应总量的70%用于保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建设,严格控制大套型住房建设用地。政策的重点在于加强对于住房建设用地供应的规划及出让监管,着眼于促进供给,大量增加普通商品房和保障性住房供应,通过供给关系的理顺来平抑房价上涨。      2.住房保障方面      2010年3月份，郑州市人民政府出台了新的《郑州市经济适用住房管理办法》、郑州市住房保障和房地产管理局出台了《郑州市经济适用住房购买轮侯办法》，及时启动了经济适用住房的资格认定工作；即将出台《进一步加强廉租住房建设有关问题的指导意见》和《郑州市廉租住房资金管理办法》，适度提高廉租住房租金补贴标准，继续加大实物配租力度；并启动公共租赁住房建设工作，逐步解决“夹心层”的住房困难问题。随着住房保障政策的落实和保障性住房的开发建设，将在一定程度上改变百姓的消费预期。      3.市场监管方面      3月30日，郑州市房管局召开新闻发布会，发布了《关于进一步规范商品房预（销）售行为的通知》和《关于进一步规范商品住房销售价格行为的通知》，将进一步整顿房地产市场秩序、加强商品房预售管理、规范商品房预（销）售行为。从5月1日起，郑州将实行商品住房销售价格明码标价制度，增加价格透明度。通过商品房明码标价的实施形成企业销售透明、竞争公平、群众消费明白放心的房地产市场价格秩序。      4. 督促开盘预售，扩大市场供应      针对当前房地产市场短期供应不足等问题，市房管局一方面通过完善商品房预售公示制度，积极做好预售许可申报的前期服务工作；另一方面，督促企业加大开工量、加快工程建设、及时开盘、合理确定住房开盘价格，扩大市场供应，以发挥供求杠杆对房价的平衡作用。      5. 公开供求信息，引导市场预期      市房管局加强了对市场形势的研究与分析工作，建立周报、月报、季报制度，并将于每季度发布一次市场分析报告；同时加强信息公开，及时在郑州房地产网上公示各个楼盘的供应量与销售量。通过公开、公示市场中的供应量、需求量、需求结构、价格变动趋势等来公开市场信息，引导市场预期。      同时，针对目前郑州房地产市场供求失衡的情况，郑州市房管局进行了全市范围内的开发企业摸底调查，并结合各方面信息，预计2010年郑州商品房供应量将有大幅增加：      1.在建、拟建数量      根据对郑州房地产开发企业“在建”和“拟建”项目的调查统计显示，目前“在建”和“拟建”项目的住宅总量为857.79万平方米，其中90平方米以下的普通住宅的面积为541.84万平方米。      2.保障性住房数量      2010年，郑州房管局进一步加大保障性住房建设力度，自我加压，在向社会公开承诺“年内经济适用住房开工建设150万平方米，竣工100万平方米；廉租住房开工建设15万平方米，竣工5万平方米”的基础上，再增加10%的开竣工任务，同时，还向社会承诺今年为城市低收入 家庭提供1万套经济适用住房和1千套廉租住房。      3.棚户区改造数量
      随着我市棚户区改造力度的逐步加大，2010年全年将会有30%、近150万平方米的改造面积开工建设。      预计未来几个月郑州商品房投放数量将稳定增加，2010年全年的住宅供应量预计将达到1400万平方米，其中新增住宅供应量在1100万平方米左右，同比增幅将在60%左右，自2009年起郑州房地产市场出现的供求失衡局面将会有较大改观。而房价在供求趋于平衡的情况下将逐步企稳，不排除个别月份会出现房价和成交量下降的可能。总体来说，房地产市场的变化更多地体现在成交量上而不是房价上。      因此，从长期来看，郑州各类商品住房的供应量是充足的，保障性住房的供应也将更加充足，郑州的房价整体上不会大起大落。广大消费者要理性选房和购房，不要陷于越涨越抢、越抢越涨的恶性循环。 <TD