《郑州市房屋专项维修资金管理办法》主要特点解读       一、资金名称由“维修基金”改为“维修资金”      1998年国家建设部、财政部出台的《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》213号文件，正式确立在我国建立维修基金制度，被称为“房屋养老金”，根据国家起初的设计，只动用维修基金增值部分实施共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。随着经济的发展，物价水平的提高，仅仅依靠增值部分维修房屋已不现实。2008年2月1日实施的《两部令》，把“维修基金”改为“维修资金”，一字之差决定了管理方式的重大调整，这也是我市本次修订《办法》的原因之一。      二、使用范围由“大修”改为“维修”      新《办法》所称房屋专项维修资金，是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。原《办法》中的维修资金是专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。也是一字之差，使维修范围扩大了，门槛降低了。物业服务合同约定以外的公用部位、公用设施设备的大小维修都可使用维修资金。      三、交存标准由“固定标准”变为根据“建安造价”适时调整      原《办法》是按照业主拥有的建筑面积交存维修资金，与《两部令》规定方式基本一致。虽然我市目前建立的标准比《两部令》规定的每平方米建筑安装工程造价的5%至8%低得多，但这次修订对交存标准暂未调整，这次修订的基本原则是“理顺管理体系，调整交存方式，规范使用程序，强化监督手段，实现公开透明”，要保证政策的衔接稳定。根据《两部令》规定的“应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整”的精神，要逐步完善我市交存体系，依据建筑安装工程造价和房屋维修项目成本的费用水平，结合我市实际情况，对交存标准适时调整。以满足房屋的长期维修使用。      四、交存方式由“代收代交”改为“自行交存”或“委托代交”      原《办法》对维修资金的交存方式提倡由房地产开发企业和业主委员会代收代交，在实践中出现了个别房地产开发企业强行代收，收后不及时上交维修资金专户的现象，一定程度上侵占了业主的合法利益。新《办法》规定维修资金的交存方式主要以业主自行交存为主，也可以委托房地产开发企业代交，房地产开发企业只有在接受业主委托后才能代收代交。这样规定，更好地保护了业主的利益。      五、余额不足首期交存额的30%时要续交      续交是指业主按房屋专项维修资金管理办法交存了首次房屋专项维修资金，经过多年房屋的维修和更新、改造使用分摊后，业主的再次交存。新《办法》对续交作了明确的规定。续交的时机是按业主分户账的维修资金余额不足首期交存额30%时；续交的标准是不少于首期交存的数额；续交的方法是可以一次性续交，也可分期续交；续交的职责划分是已成立业主大会的，续交方案由业主大会决定，未成立业主大会的，续交方案由房屋专项维修资金管理机构决定。      六、未建立维修资金制度的小区业主要补建维修资金      我市从2001年6月开始建立维修资金制度，在此之前已开发的房屋均未建立维修资金，恰恰是这部分房屋很多出现了屋面漏雨、电梯老化、排水管道需要更新等，维修已迫在眉睫，如不及时维修就会直接影响到业主的正常生活。所以在新《办法》第二十条规定“本办法实施前已出售但未建立房屋专项维修资金的房屋，应当按本办法第八条规定的标准补建。”据此规定，对已办理了房屋权属证书的房屋未建立维修资金的均要补建，房屋管理单位和业主委员会要在征求业主意见的基础上制定补建方案，并抓好方案的落实，以确保小区共用部位共用设施设备的维修使用，房地产管理部门也将协助在房屋转移登记环节把关，以督促补建工作。      七、业主转让房屋时应办理维修资金过户手续      由于业主交存的房屋专项维修资金属于业主所有。为保护交存房屋专项维修资金业主的利益，确保房屋所有权人与房屋专项维修资金所有权人的一致。新《办法》规定，房屋所有权转让时，原业主应当向受让人说明房屋专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户帐中结余的房屋专项维修资金随房屋所有权同时过户，受让方应将房屋专项维修资金余额支付给原业主，当事人之间关于房屋专项维修资金另有约定的，从其约定。这里提醒广大业主在办理房屋所有权转让时，应到维修资金管理机构办理维修资金的过户更名手续，对已转让了房屋所有权而维修资金没有办理过户的，可以持维修资金交存凭证和房屋所有权证补办过户手续，避免下次房屋交易或使用分摊时名字不符的问题。      八、使用管理更加公开透明，随时接受业主的监督      专项维修资金的使用程序直接涉及到业主资金使用权的行使和业主合法权益的保护，但原《办法》的规定不够细致，为此，新《办法》根据《两部令》的规定和我市实际，在第二十四条和第二十五条中对使用维修资金规定了公示制度，对使用方案的组织实施，专项维修资金的申请、划转及使用程序等做了进一步完善，方便了业主使用维修资金以及对资金使用的监督，使专项维修资金的使用更加公开透明。房屋专项维修资金使用决定，按照《物权法》等法律法规，由原《办法》规定的百分之六十以上业主同意修订为专有部分占建筑物总面积和人数双三分之二以上业主同意，更好地维护了多数人的权益。同时建立了应急机制，紧急情况可以先使用后申报，真正体现维修资金“方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致”的使用原则。      目前我市已建立了维修资金查询制度，随时接受业主和有关单位查询，登录郑州房地产网可查询其分户账中房屋专项维修资金的交存、使用、结息、余额等有关情况。对业主基础资料不详的也可通过电话查询。欢迎社会各界的监督。      九、通过招标方式选择维修施工单位      新《办法》第二十七条规定，鼓励通过公开、公平、公正的竞选招标方式选定具有相应资质的维修施工单位。对于维修项目较小费用较少的，可以采取简易方式选择施工单位。通过竞选招标的方式是完善维修资金使用程序的重要措施，是维护公平竞争、提高资金使用效益的有效手段，是加强工程质量管理、降低工程费用、实现公开透明的重要途径。      十、业主交存的维修资金实行“分户储存，一年定期”计息      按照《两部令》精神，维修资金自存入维修资金专户之日起按规定计息，利息转入维修资金，滚存使用和管理。目前，绝大多数城市均按活期向业主计息。我市为保证业主利益最大化，在新《办法》中对业主计息做了新的突破，规定房屋专项维修资金交存第一年按银行同期活期存款利率计息；一年后，按银行同期一年期定期存款利率计息。这对代管维修资金的部门和业主委员会提出了更高的管理要求。一方面要为小区及时维修做好资金准备，一方面还要进行定期计息。按银行现行计息规定，业主动用账户维修资金后只能按活期计息，只有依靠科技手段，提高核算管理水平，做到周密计划，精打细算，才能把为业主办的好事做好。      十一、维修资金管理方式实行“业主自主管理”或“政府代为管理”      新《办法》鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。实行业主自主管理的，应当召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责维修资金的日常管理。未成立业主大会或者业主大会决定委托政府代为管理的，其专项维修资金由房屋专项维修资金管理机构代为统一管理。      十二、法律责任更加明确      专项维修资金的管理事关广大业主的切身利益，为使各项规定落到实处，真正为业主营造一个安居乐业的环境。新《办法》第三十六条至第四十一条分别对公有住房售房单位、房地产开发企业、物业服务企业、房地产主管部门、房屋专项维修资金管理机构等主体规定了相应的法律责任，对于挪用维修资金、拒交维修资金、违规使用维修资金等都将受到处罚。新的法律责任，细化了对挪用维修资金的处罚程度，强化了处罚力度，对打击违规行为起到了更大的威慑作用。