近年来，随着经济的快速发展，城市化进程的加快，房屋租赁已经成为房地产市场的重要组成部分，对于促进商贸经济、房地产流通、改善居民住房条件、发展第三产业等方面均发挥了积极的作用。为促进房屋租赁市场健康有序发展，我市先后出台了《郑州市城市房屋租赁管理条例》、《郑州市城市房屋租赁管理办法》等法规，房地产租赁市场秩序逐步规范。但目前，房地产租赁市场还存在着地下交易比较活跃，租赁纠纷时有发生，当事人权益无法保障，治安环境难以改善等问题。为能使广大市民在租赁房屋时做到“合理租赁、放心租赁、安全租赁”，我们根据相关法律、规章，结合日常工作中群众反映的热点、难点问题，编制了房地产租赁市场消费警示，供广大市民在租赁房屋时参考：
      一、出租人出租房屋时必备的条件
      为保障租赁当事人的合法权益，出租人出租房屋时必须具备以下条件：
      1、有合法的房屋产权证件；
      2、有身份证明或资格证明；
      3、房屋为共有产权的，有共有人同意租赁的证明；
      4、权属没有争议的；
      5、房屋能正常使用；
      6、抵押房屋，已经抵押权人同意的。
      同时，有下列情形之一的房屋不得出租：
      1、无房屋所有权或所有权人未授予经营管理权的；
      2、权属有争议的；
      3、共有房屋未取得其他共有人书面同意的；
      4、危险房屋或有其他重大安全隐患的；
      5、司法机关或行政执法机关依法裁定、决定查封的；
      6、在依法发布房屋拆迁公告范围内的；
      7、违章建筑或超过期限的临时建筑；
      8、法律、法规、规章禁止出租的其他房屋。
      二、承租人承租房屋时应注意的问题
      1、出租人是否有权出租。即核查出租人是否具有对出租房屋的所有权或处分权。可通过查验房产证，身份证等方式对出租人进行核查，必要时可去房屋管理部门进行核查。对非所有人出租房屋的，应倍加小心。
      2、二是与中介签订合同应特别慎重。中介公司的租房合同一般都是由专业律师所书写并经长时间实践检验，会最大限度的维护其自身的权益，而作为承租人一般很少有人对房屋租赁有较深的研究。对于租赁合同中，可能存在的法律风险，承租人很难作出全面而准确的预测，出现纠纷时其权益也因为有合同的存在，而很难得到有效的保护。
       三、签订房屋租赁合同时应注意的问题
 租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。因此，在租赁中出租人与承租人应当对双方的权利与义务作出明确的规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。为了减少纠纷的发生，在签订及履行房屋租赁合同时应当具备下列条款：
      1、当事人的姓名或名称及住所；
      2、房屋的座落、面积、装修及设施状况；
      3、租赁用途；
      4、租赁期限；
      5、租金及其支付方式；
      6、房屋修缮责任；
      7、转租的约定；
      8、变更和解除合同的条件；
      9、违约责任及解决争议的方式；
      10、当事人约定的其他条款。
      四、租赁当事人的权利和义务
      1、出租人应按租赁合同的约定向承租人提供房屋，收取租金。出租人收取租金，应开具税务部门统一印制的专用票据。出租人不开具票据的，承租人可以拒付租金。
      2、出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋的，应当事先征得承租人同意。给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
      3、出租人应按租赁合同约定的责任，负责检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全。因维修房屋不当，给承租人造成损失的，应承担赔偿责任。
      出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督，但不得干扰或妨碍承租人正常、合理使用房屋。
      出租人对于承租人使用租赁房屋影响他人正常生产、生活的，应予以制止；发现承租人利用租赁房屋进行违法犯罪活动的，应当及时向公安等有关部门报告。
      4、出租人在租赁期限内需要对出租的房屋改建、扩建或装修的，应当与承租人就房屋改建、扩建或装修后的租金及承租人损失的补偿等事项协商一致，签订书面协议后方可进行。
      承租人应当爱护并按租赁合同约定合理使用所承租的房屋，不得擅自改建、扩建、装修房屋或改变房屋用途。承租人确需改建、扩建、装修房屋或改变房屋用途的，应当征得出租人书面同意。
      房屋租赁当事人在租赁期限内因改建、扩建、装修房屋而确需改变房屋结构的，应按规定报有关部门批准。
      5、承租人应按租赁合同约定向出租人支付租金，并有权拒付出租人向其收取租赁合同约定以外租金性质的其他费用。
      6、租赁期间，承租人未经出租人同意中止使用房屋的，承租人应继续承担支付租金的义务。当事人另有约定的除外。
      7、房屋租赁期满，承租人未经出租人同意或未与出租人达成续租协议而逾期不搬出的，承租人除照付租金外，应按合同约定支付违约金；合同未约定的，按原租金的百分之十五向出租人支付违约金；给出租人造成损失的，应承担赔偿责任。
      8、租赁期间，房屋出现紧急险情影响安全的，承租人可采取必要的应急措施，并立即书面通知出租人，出租人接到通知后应及时维修；不及时维修房屋的，承租人可自行维修，所需费用由出租人承担。
      9、承租人在租赁期间经出租人同意，可将承租房屋的部分或全部转租给第三人。转租房屋的，转租人与受转租人应当签订转租合同。
      10、承租人、受转租人使用租赁房屋，不得影响他人正常生产、生活；不得从事违法犯罪活动。
      五、房屋租赁应登记备案
     《城市房地产管理法》规定，房屋租赁应当向房产管理部门登记备案。房屋租赁实行登记备案制度，是为了适应房地产租赁市场发展和加强房屋租赁管理的需要，一方面可以较好地防止自由、自发、非法出租房屋；另一方面也可以更好地保障房屋租赁当事人的合法权益。房屋租赁登记备案需提供以下材料：
      1、出租人和承租人的身份或资格证明；
      2、房屋所有权证或其他合法证件；
      3、租赁合同；
      4、出租共有房屋，需提交其他共有人同意出租的书面证明；
      5、出租委托代管房屋，需提交委托人授权出租的书面证明；委托人在境外的，授权出租的证明必须依法公证；
      6、转租房屋，提交原出租人的《房屋租赁证》和同意转租的书面证明；
      7、军队房屋转租，按照军队房地产租赁管理的有关规定办理；
      8、法律、法规、规章规定的其他材料或证件。
      六、重点提示
      （一）房屋存在隐患承租人可以解除合同
      例如：周女士有一处老宅，李某想租来做生意。因房子太老，周女士怕出事不想租给李某，可李某一再恳求，碍于同村的面子周女士就同意了。双方口头约定租期一年，李某一次付清一年的租金1000元。可还不到半年，李某就提出房子太破，不想租了，要周女士退还他剩余的房租。就本案例而言，根据我国《合同法》第215条的规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。周女士与李某约定租期为一年，应当采用书面形式，口头约定租赁期限6个月以上的，不符合租赁合同的形式要求，只能视为不定期租赁。在不定期租赁的情况下，承租人李某可以随时提出终止租赁合同，并可以要求退还剩余的房租。根据《合同法》第233条的规定，租赁物危及承租人安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。因此，即使周女士与李某签订了书面合同，并告知其房子可能存在安全隐患，承租人也明知房子存在安全隐患，由于周女士的房子年久失修，会危及承租人的安全或健康，承租人仍然可以随时解除合同。
      （二）擅自转租、转让、转借他人或调换使用的，出租人有权终止合同，收回房屋
      例如：李先生一年前把自己临街的门面房租给了王某做服装生意，租期是三年。当李先生去收房租时，却发现王某已将该房屋转租给了别人做早点生意，本来装修一新的房屋现在脏乱不堪，且四周的邻居颇多怨言，李先生决定收回房屋，但王某以租期未到不肯退房，引起了一起租赁纠纷。
　　承租人承租房屋后应合理使用，不能随意转租。如果需要转租时，必须经出租人同意。
      根据我国《城市房屋租赁管理办法》第24条规定:承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿:
      1、将承租的房屋擅自转租的；
      2、将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
      3、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
      4、拖欠租金累计6个月以上的；
      5、公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；
      6、利用承租房屋进行违法活动的；
      7、故意损坏承租房屋的；
      8、法律、法规规定其他可收回的。
      （三）买卖不破租赁
      例如：2003年6月，许女士从某市某公司处，租下了2000余平方米的房屋经营。当时，双方签订了租赁合同，约定租赁期为8年。并在房屋租赁管理部门办理了登记备案手续。2008年6月，许女士得知，该公司将房屋转卖，新房东李某接手后，要求许女士搬走。因未答应对方条件，租户连遭房东“闹场子”。
      根据《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”也就是说，租赁物在租赁期间内发生所有权变更的情况时，比如被转让了，被赠给他人了等等，都不影响原来租赁合同的效力。租赁合同仍可以继续履行，这就是所谓的“买卖不破租赁”。同时，在租赁期间，房屋所有权人转让房屋所有权的，应提前三个月书面通知承租人，同等条件下，承租人有优先购买权；所有权转让给非承租人的，所有权转移后，受让人应按原租赁合同的约定，继续承担义务并享有权利。
      （四）规避不良中介带来的风险
      中介公司的蓬勃发展，方便了人们的生活，促进了信息的交流与沟通，特别是给最近红火的房地产交易市场增添了活跃的因素，也省去了买卖双方、租赁双方不少的麻烦。但由于某些中介公司的不负责任，却也使许多人叫苦不迭。
　　通过房产中介租赁房屋而受骗上当的事例，近年来屡见不鲜，究其原因，主要是由于部分小中介素质不高，唯利是图，致使侵害客户的事时有发生。我们建议租赁当事人注意做好以下三点，以规避这类风险的发生。
　　首先，看两证，细辨真与假。所谓两证，即指房产中介公司既要有房地部门核发的资质证书，又要有工商部门核发的经营许可证。如果只有经营许可证，没有资质证书，一般是咨询机构，可以搞房屋政策、信息等咨询，不能做房屋租赁等中介业务；如果只有资质证书，没有经营许可证，则属非法经营。只有两证齐全，才是合法的房地产经纪机构。所以，当你准备找中介公司租房时，一定要先看其是否具备两证。值得一提的是，在看两证时，还要细辨真与假，做好看原件，不要看复印件，并把注册号记下来，因为有些非法中介机构利用复印件弄虚作假。如果你与两证齐全的中介机构发生纠纷，权益受到侵害时，可以向房地产管理等部门投诉，反之，一旦发生纠纷，则无人予以受理。
　　其次，签合同，要细不要粗。在签订租房合同时，当事人一定要把协议内容搞清搞细。
　　最后，选中介，宜大不宜小。这里的大与小，指的是中介公司的规模。一般来说，规模比较大的中介机构，其专业人员数量多、水平高，信息资源丰富，中介行为也比较规范。规模小的往往实力较弱，信息量及信息流通范围都受到局限，一些小中介为了招揽客户，信口开河、坑蒙拐骗也就不足为奇了。
      （五）“阴阳合同”签不得
     “阴阳合同”即房东和租户双方为达到避税或其他目的，向有关部门登记时用一张合同，通过少报租金或少报面积的方式，降低租赁合同标的，报低租金少纳税，称为“阳合同”；房东与租户另签一份合同，作为实际支付租金的合约并实际履行，称为“阴合同”。这个做法听起来好像不错，可能一时侥幸逃过纳税，但由于此合同未经登记、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况，在履行过程中一旦发生纠纷，双方就很难说清楚谁是谁非，结果只能是反误了自己的钱财。签订“阴阳合同”，酿成房东与租户间的麻烦和纠纷的情况时有发生。有时是租户只按“阳合同”履行，不承认“阴合同”的存在；有时是房东利用“阴合同”不能“见光”，而不断地和租户巧立名目地收取费用。因此，要特别提醒大家，租房最好找正规的中介公司，不能贪小便宜，签订“阴阳合同”。
      我们此次组织相关部门对房屋租赁过程中容易出现的问题进行了说明和提示，希望能为消费者维护自己的合法权益，规避各种风险起到一定的帮助。感谢广大媒体和消费者对我们的工作大力支持。
 
                                                                                            郑州市房地产管理局
                                                                                            二零零九年九月三日