今天，在房管局七楼会议室召开了房地产市场消费警示(一)新闻发布会，参加会议的有：房屋产权登记发证中心赵遂根和局新闻发言人代文启以及省市新闻媒体代表。此次发布会主要是针对商品房购买过程中容易出现的问题进行了说明和提示，希望能为消费者维护自己的合法权益，规避各种风险起到一定的帮助。
      近年来，随着郑州市房地产业的快速发展，我市大力整顿房地产市场秩序，出台了《郑州市商品房销售管理办法》、《郑州市商品房预售信息公示办法》、《郑州市房地产广告管理实施办法》、《郑州市物业管理条例》等一系列法规，实施了商品房交易网上联机备案、商品房预售三公示、房地产广告审核等工作制度，设立了监督投诉电话“房管热线”，成立了房管局监察支队集中进行执法监察，各种违法违规行为得到了有效遏制，房地产市场秩序逐步规范。但目前在房产交易过程中，一些企业和从业人员仍存在着经营不诚信、承诺不落实问题。包括：面积缩水（膨胀）、开发商擅自改变（混淆）规划用途、出现房屋质量问题不予解决、逾期办理产权证及相关手续等；更为严重的是，个别开发商在未取得开发资格的前提下，违规收取“预售房款”；还有的虽然取得了预售许可证，但存在一房多买、假按揭、不安规范合同售房等违法违规行为，这些都严重损害了消费者的权益。为了能使广大市民朋友在买卖房产时做到“明白置业、放心置业、安全置业”，我们根据相关法律、法规，结合日常工作中接到的群众投诉案件，编制了房地产市场消费警示，供广大市民朋友在买房置业时参考：
      一、购买商品房的一般步骤
      1、寻找适合自己的房地产项目；2、确认开发商售楼是否有合法手续；3、网上签订认购协议；4、网上签订商品房买卖合同，按合同约定交付房价款，由开发商办理合同备案；5、申请预购商品房贷款的，应当先申请商品房预告登记；6、办理预购商品房抵押贷款，与公积金管理中心或银行签订贷款协议，由购房人、金融部门共同办理抵押登记；7、验收房屋，办理入住手续；8、购房者按照与开发商协议在入住前或入住后与有关物业管理公司签订有关物业管理契约；9、在约定的期限内，领取房屋所有权证。
      二、购买商品房过程中需要注意的事项
      1、核验相关证照是否齐全
      消费者在购房前必须查看开发商是否具备“五证、一照”，“五证”是指：房地产开发企业资质证书、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证；“一照”即企业法人营业执照。交房时开发商是否提供“两书”即商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。
      重点提示：审查商品房销售许可证时应注意的问题。
      商品房预售许可证是“五证”之中最后一个颁发的，是确定开发商所售房屋是否合法的依据。在审查商品房预售许可证时应注意下列几个问题：（1）商品房预售许可证中载明的开发商应当和出售房屋的出卖人完全一致，否则不能确定开发商销售的合法性。（2）批准销售的房屋和购房人购买的房屋必须一致。销售许可证的销售范围一般有如下的表示方法：一是整个项目均可售；二是整个项目的某几幢楼可售；三是某幢楼的某层或某单元甚至某套房可售。购房人在查看商品房预售许可证时，一定要对照自己购买的房屋是否在销售许可范围之内，如有未在销售范围之内，属于非法销售。（3）确定所售商品房的性质及物业类型，是经济适用房还是一般商品房。这决定了所购房屋购买资格、处置权利及物业费的标准等。（4）核实项目名称是否与开发商的广告宣传相对应，看是否一致。另外，一个项目在开发过程中可能项目名称会有变更，因此可能一个项目有几个名字，要核对名称是否一致或多个名称是否代表一个项目。
      2、深入实地进行核实
      当前，商品房广告违法不实的问题比较突出，消费者应当提高警惕，不要轻信广告宣传，而应当对有意向的楼盘进行详细了解，除了价格、面积、户型、周边环境和小区的配套设施以及售后服务，对房屋的供水、供电、供气、排污、绿化、保安、保洁等都要进行详细的咨询，并将经销商相关方面的承诺以书面形式确认。此外，对开发商的综合实力、诚信度以及物业公司的口碑也要多方了解。
      3、慎交购房定金
      签订认购协议或交纳所谓排号费、预购订金等费用均不是购房的必备条件，购房者在未签订正式商品房买卖合同及附件之前，不必向开发商支付任何形式的费用。定金交付容易、要回难，因此，不要随便向开发商交付定金，要注意认购协议内容，要特别警惕“定金一律不退”之类的条款，以免上当受骗。在签认购协议、交付定金前，特别要问清该房产有无抵押、付款方式、违约责任等。提倡消费者科学、理性消费，避免盲目、冲动购房。
      重点提示：定金和订金的区别。
     “定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。而“订金”目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。
       特别需要提醒的是，并不是所有的“定金”都不能退还。我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。
      4、慎签房地产购房合同
      消费者应采用河南省建设厅、河南省工商行政管理局监制的《商品房买卖合同》文本。或者借助熟悉房地产法律法规的专业人士签订购房合同，签订购房合同时务必仔细审阅合同内容，尤其注意买卖双方在合同条款上权利和义务是否对等，应将开商的承诺、销售广告或宣传资料上明示的事项、配套设施设备、住房的设计图纸、住房面积、约定的误差范围、房产证取得的期限以及商品房的质量违约责任等内容落实为书面合同条款。消费者认为合同条款含义模糊、有失公平，或者认为条款不完善的，应当坚持要求对有关合同内容进行细化、改进或完善。以确保合同的公正、合理合法，防止开发商签订霸王合同，剥夺消费者的合法权益。为了达成交易而迁就某些合同条款会导致维权困难，即使引起讼案件，一般也较难胜诉。
       重点提示一：签定《商品房买卖合同》应特别注意的问题。
      （1）面积的确定与差异的处理；（2）价格与费用确定及变动的约定；（3）付款方式的选择；（4）关于配套设施的要求；（5）质量装修要求；（6）逾期交房的处理；（7）关于中途更改设计的约定；（8）保修期限；（9）合同纠纷的处理；（10）关于产权登记的约定。
       重点提示二：关于房屋面积方面的问题。
      （1）应当明确合同中认定的面积是卖方预测面积，还是房地产产权登记机关实际测定的面积（对于预售商品房来说，一般都是暂测面积）。根据我国现行的房地产权属登记制度，房屋的面积以产权登记机关实际测定的面积（即产权证上登记面积）为准，只有这一面积数具有法律效力。（2）由于房屋的墙皮厚薄、测量误差、设计更改等原因，暂测面积与实际面积发生差异的现象客观存在且相当普遍。因此，合同中一定要详尽地约定面积差异处理的方法。（3）关于面积误差处理。《商品房买卖合同》为买卖双方提供了两种解决办法：一是双方自行约定，二是采取合同提供的处理原则：即误差比在±3%以内，据实结算，误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，并约定退款及付息。买受人不退房的，±3%以内的差额部分仍据实结算，按约定价格多退少补，对于超出±3%以外差额部分，若是产权面积大于合同约定面积，则消费者无偿获得超出部分产权，若是产权面积小于合同约定面积，则超过-3%差额部分由开发商双倍返还消费者价款。以上两种处理方法，买受人可与开发商协商确定。（4）若消费者购买的是现房，且已经房产测绘部门实际测量，则可采用实测面积计价，也就不存在面积误差及其处理问题。（5）另外，为了杜绝合同中面积方面的漏洞，以及防止户型变化、设计更改，合同附件一、二中一定要附上详细、准确的房屋平面图，并就对分摊面积作以详细说明。
       重点提示三：关于规划、设计变更问题。
     《郑州市商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房预售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。      买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人不解除合同的，应当签署补充协议。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
      5、索要正规发票
      购房时别忘了及时向开发商索取并妥善保存好原始相关资料，消费者支付交易资金的，要明确合同款项的金额、支付条件、支付方式等内容。付清房款后，及时向开发商索取正式购房付款发票等相关凭证，以免出现纠纷时找不到证据。
      6、掌握办理抵押登记的费用和时限
      以预购商品房申请抵押贷款时，应当办理预售商品房抵押权预告登记，购房者在房地产抵押活动中应注意以下有关事项：（1）办理房地产抵押的相关费用：住房房屋登记费为60元/件，非住房房屋登记费为400元/件，房产抵押手续费为借款金额的0.8‰。（2）办理抵押登记的时限。抵押权登记为5个工作日，抵押权预告、变更登记、更正登记分别为5个工作日，注销登记为1个工作日。
      7、仔细验收房屋
      消费者在接收房屋时应查验“两书”，即商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书，最好能对照合同检查房屋的建筑质量(如有防水要求的地面是否有渗漏等)、空间尺寸、室内设施、室外环境、公共设施质量等是否和当初合同相符，如果发现不符，应以书面形式向开发商提出异议。因开发商对商品房或小区配套设施进行修复整改而导致逾期交房的，消费者可要求开发商承担逾期交房的违约责任。
      8、谨慎签订物业服务合同
      物业服务将在购房之后长期与您打交道，签订物业服务合同要注意以下几个方面：（1）经过招投标确定的物业管理服务收费标准；（2）事先约定有关装饰装修的问题；（3）事先约定地下停车场、地上停车场、机动车、非机动车停车费的收取标准和使用范围；（4）事先约定代收代缴水、电、气、暖费用；（5）公共部位使用经营所得收入的分配方式；（6）入住时间与收取物业费的起始时间；（7）明确双方的权利义务，遗留问题的解决方式，临时规约的具体内容，违约责任的处理；（8）房屋维修资金的的归集、管理、使用原则。
      9、及时催缴物业维修基金
      新建商品房都需要缴纳物业维修基金，业主可以自行缴纳，也可由开发商代收。物业维修基金的缴交标准为：多层住宅35元/平方米，别墅45元/平方米，高层住宅65元/平方米。凡委托房地产开发企业代收维修基金的业主在一个月后，应及时向代收单位索要由郑州市物业维修基金管理中心出具的专用票据，也可通过上网（www.zzfdc.gov.cn）查询交纳情况。若没解交到专户，可拨打电话67889628或67889289进行投诉，维修基金管理中心将依法进行督查、催交。
      10、积极维护合法权益      购买商品房后一旦发生纠纷，消费者要及时与开发商或者物业交涉，交涉不成的，可按照合同约定方式向人民法院起诉或者向仲裁委提起仲裁，也可持有效证据向国土、规划、建设、房管、工商等相关职能部门进行投诉，还可以向消费者协会投诉。如涉及房地产开发管理方面的问题，消费者也可以通过“房管热线” 67889900向我们咨询或者投诉。
      重点提示：解决合同争议，选择仲裁和诉讼有什么不同。
      在协商未果时选择仲裁或起诉，但仲裁和起诉，只能选择其一。
      诉讼和仲裁的区别主要表现在以下几个方面：（1）受理机关不同。仲裁案件由经依法设立的仲裁委员会受理，而诉讼的受理机关，按照诉讼争议的房屋价值不同，分别由房屋所在地的基层或者中级人民法院管辖。（2）程序不同。仲裁实行一裁终局制度，对仲裁结果不服的，不能提起诉讼，而诉讼则实行两审终审制。（3）解决争议的规定时间不同。依据我国《民事诉讼法》的规定，从理论上说，一个案件如果在法院审理，当事人拿到生效判决的时间可能会需要9个月而《仲裁法》中虽然没有明确规定仲裁的时间，但是各个仲裁委员会在其仲裁规则中基本上都作出了明确规定。（4）收费不同。申请仲裁时，要预缴案件受理费和案件处理费，申请诉讼要缴纳诉讼费。