“萝卜快了不洗泥”，去年楼市红火时，如何圈地，如何捂盘、加价，是很多开发商考虑的重点；但在楼市调整期，如何提高产品的性价比和附加值，成为企业活下去的正道。紧凑小三房，曾经在市场上难觅其踪的户型，如今借助“调整”之风登上舞台，并开始“大行其道”。      【历史】紧凑户型，凤毛麟角      “我们80多平方米三房紧凑户型，6月28日开盘当天就被签下一半以上”。谈起紧凑户型的市场状况，鑫苑.景园销售人员钟重仍对当时的火爆销售场景记忆犹新。      与这种市场高认可度形成鲜明对比的是，2008年以前，90平方米左右三房在郑州市场上可谓“凤毛麟角”。6月18日~6月25日，记者随机看了郑东新区和南部区域的十几个2007年“档期”的已售项目的户型，发现一般两房在90~110平方米，三房在120~140平方米，然后就是50平方米左右的小户型。“就算有面积较小的两房，位置也是设计在小区靠近墙边、边角的地方”。位于郑东新区的一家开发商坦言，2006年和2007年的市场，小户型就是针对投资者，而大户型则是面向“有钱”阶层，对于夹在中间的中低端购房者，市场并没有向他们提供很多的可供选择的商品。同时，该开发商表示，在北方人的观念中一直喜欢大房子，又由于气候等条件所限，所以，北方的房子都偏“大”。“其实，我们家买房的要求并不高，就是希望能买到一套小三房，老人小孩都有地方住，总价也能承受，但去年，这样户型的房子实在太少了。”购房者王玲玲女士告诉记者，大家当然都愿意住大房子，但随着房价越来越高，普通购房者越来越买不起房。2007年，她看了不下10套楼盘，都是因为户型偏大，总价太高，不得不放弃。     【趋势】户型向“小”，品质向“上”      市场上“户型两头重”是2007年的产品特色，2008年，户型创新会走向何方呢？      “不可否认，相对于2007年，现在公司的销售速度慢了一半，以前可能是一个星期卖500套房子，而现在可能需要两个星期，三个星期，甚至更长，这个时候，就要求开发商对市场多做研究，多多分析，同时在户型设计上压缩面积，以满足自主购房者的需求。”深圳泰辰置业顾问有限公司副总经理徐钧认为，金融政策令当前市场上的投资客户需求得到压制，但市场上的硬性置业需求还是很强劲，面对销售受众的调整，开发商也应该更深入地细分市场，在户型创新上有所作为。      建业.香槟圣园销售部经理宋文涛也告诉记者，“90、70”政策实施以后，尤其是市场进入“调整期”以来，开发商在楼盘开发与推介上表现得更加理性，主动与购房者的务实消费相适应，而紧凑型的“实用中小户型”的推出就是典型表现。“对开发商来说，户型调小，控制总价以降低产品价位，同时提高居住品质，是开发商迎合市场的主要办法。而开发商推出90平方米以下的‘实用小三房’，单套房屋总价控制在购房者可承受范围以内，同时只需购房者付20%的首付，对购房者来说置业压力大大减小，这也体现了房产新政对中小户型和中低价位楼盘的引导”。      在这一背景下，郑州一些知名开发商已经开始有所动作。记者了解到，鑫苑、建业、正商等开发商已经将户型主动调小，而建业.香槟圣园的主力户型就是90~120平方米的两房和三房，以有效支持自住需求。     【特色】买得起，住得下      针对郑州户型的“回归”，河南财经学院教授刘社表示，郑州产品供应和消费者需求曾经有一定的差距，商品住房户型过大，对于一些年轻的初次置业者来说供应结构错位。但在政策之手和市场之手的双重调节下，郑州开发商能够主动迎合需求，调小户型，可以说是有效解决了消费者“买得起”的问题。      在刘社看来，在房价基数已经达到一定程度时，如果户型过大，总价就会很高，因为面积过大，很多有住房需求的人就被挡在了购房门槛之外，这也是许多人抱怨买不起房的原因之一。而中小户型房屋的总价比较适中，相对较为经济、实用，适合许多首次置业的人购买。      据了解，经过房产新政和近两年的房价攀升之后，置业者也渐趋理性，现在的家庭以两口之家或三口之家居多，一般60~120平方米的户型就足够使用了，所以鲜有置业者贪大求全地购买大户型。因此，置业时首选小三房等中小户型的市民居多。同时，过大的住房面积并不符合很多初次置业者，空出来的面积显得多余，也带来不必要的负担，所以许多初次置业者更喜欢购买中小户型。      但是，也有购房者为“户型过小会造成新的浪费”担心。      一位购房者就对记者提出这样的疑问：“如果用90平方米来做三房的话，会不会摆放不下家具？如果这样，实际上是变相浪费面积。”      对此，宋文涛说，品牌开发商对于户型的设计一般都是经过严格和科学计算的，以卧室为例，设计师会让卧室能够放下床和衣柜，同时也为卧室摆放电视等物品留下了空间，所以购房者不必为此担心。