日前，在博鳌房地产论坛上，向来喜欢语出惊人的任志强再次放言，如果楼市泡沫破灭，“要死肯定是银行先死，房地产商后死。”

    中国最大的房地产企业万科也只有1000亿资产规模，相对于资产规模数以万亿计的银行来说，谁的抗风险能力更强不言自明。但在经历了2007年的疯狂上涨后，房屋销售速度下降、楼价实质性下调、银根紧缩等种种现象都让房地产开发商感到揪心，“拐点论”和“百日剧变”等各种各样的预测也纷纷涌现。

    在这一轮市场调整中，银行和房地产商，究竟谁才是最受伤的人？地产商背后的资金链是否真的走到了悬崖的边缘？ [博弈步入敏感期 中国楼市在调控中能否越走越稳？]

    地产公司现状调查

    负债总额远超现金存量

    对于房地产企业来说，债务是支持其发展的核心动力，而国内名列前茅的房地产龙头企业也都是“债务大户”。

    但从已公布的2007年年报来看，上市房地产公司的负债总额已远远超出了现金存量。

    以现金存量最高的万科为例，其负债总计为661.75亿元，现金存量仅占负债总额的25.76%。保利地产（280.60亿元）、招商地产（159.62亿元）和金地集团（161.13亿元）的这一比例分别为16.49%、22.48%和15.58%。

    记者发现，在上述公司的债务总量中，银行贷款所占的比例差距较大。其中，万科的银行贷款额度为249.56亿元，占其债务总量的37.71%；保利的银行贷款则有121.57亿元，占债务总量的43.33%；而金地的这一比例则为52.43%。万科虽然债务总额最高，但未来的还贷压力相对却最小。

    在2007年的年报中，上述四大地产公司的其他资产指标也并不乐观，如每股经营性现金流4家公司均为负值。万科的每股经营性现金流为-1.52元，招商为-4.74元，金地为-7.52元，保利为-7.65元。这些数据也是四家公司5年来的最低值。

    此外，速动比率（衡量企业可快速变现的流动资产偿还流动负债能力的指标之一）越低，企业短期偿债能力也越弱。统计数据显示，万科、富力、保利等主流地产公司的速动比率均低于1，仅为0.4、0.3和0.3。

    地产资金链解读

    房地产资金杠杆效应受限

    央行数据表明，受银根紧缩政策影响，一季度人民币贷款增加13326亿元，同比少增891亿元。但同一时间，房地产到位开发资金的三大主要来源中，国内贷款却依然保持了稳定增长，增速甚至高于同期银行整体贷款增速。

    以广东省房协公布的数据为例，一季度广东房地产开发到位资金926.91亿元，其中，国内贷款、自筹资金、其他(订金、预付)资金分别占总来源的27.63%、35.76%、35.14%，同比增长分别是3.28、5.25、-7.5个百分点。这说明尽管市场降温、资金回笼减缓，银行开发贷款的支持力度一季度依然加大，开发商自筹资金的能力也在增强。

    开发贷款增加，自筹资金也增加了，为什么房地产商仍直喊缺钱？

    银行业人士认为，这很大程度上与新的调控政策下房地产开发运作模式有关。例如，旧的模式下土地出让金可以分期支付，土地证也可以分期取得，开发商就可先以较少的资金取得土地到银行抵押融资，然后再动工开发和购买新的土地，如此循环，开发商自有资金被放大数倍，自然觉得手里银弹充足。但在新的土地政策下，土地出让金可分期付款，但不可以分期获得土地证，而无法获得土地证，就不能用来抵押融资。“以前一块钱可以当三块钱花，现在一块钱就是一块钱了，开发商马上就觉得手紧了。”

    高价囤地挤占流动资金

    另一方面，伴随着去年楼市的快速升温，开发商拿地热情空前高涨，一时间“地王”频出。但是大量高价囤地的直接后果就是房地产企业的流动资金不足，一旦楼市遇冷，这些开发商的日子就变得难过起来。

    以国内某知名房地产公司为例，去年一年该公司土地储备增加了2617.1万平方米，其中不乏高价“地王”，加上国家提高对土地闲置的收费标准，资金压力显而易见。

    而去年7月以92亿元天价拿下湖南长沙新河三角洲“中国地王”的北辰实业日子也不好过。年报显示，在楼市井喷的背景下，该公司净利润却同比减少3.2%，每股收益也同比下降37.5%。同时，公司2007年负债达到119亿元，资产负债率上升至58.4%。

    统计数据显示，去年全国新建商品房销售额为2.9万亿人民币，但从国土资源部公布的数据来看，去年1~11月份交纳的土地出让金达9130亿元人民币，全年数据应超过1万亿元。SOHO中国董事长潘石屹表示，一般出让金占地价款的三分之一，其他的三分之二是农民的补偿费和拆迁费。照此推算，去年开发商买地所花资金超过3万亿元，即地价款超过全年销售收入。

    降价卖房加速资金回笼

    在上述情况下，房地产商开始想方设法加快现房销售速度，以快速回笼资金缓解资金压力，万科无疑是其中的代表。在去年年底王石抛出“拐点论”时，市场的反应多为反对和嘲讽，但今年楼市的走势似乎正在一步步印证王石的判断。

    以万科一季度业绩为例，该公司实现销售面积114.5万平方米，销售金额101亿元，同比分别增长82.9%和119.1%。单从速度上看，万科今年实现百亿销售额仅用了3个月，而去年则花了近半年时间。率先降价让万科在调整中获得了先机，原本声称不会跟进的一些房地产商随后也纷纷下调了价格。

    国金证券房地产行业分析师曹旭特告诉记者，货币紧缩政策使得房地产企业从银行拿钱更加困难，而一些小公司，尤其是一些项目型公司，由于前期拿地价格较高，因此对现房销售非常依赖，因此，一旦楼市降温，日子就非常难过。近期各地楼价均有所下调，正反映出开发商降价促销以快速回笼资金的心态。

    银行贷款风险调查

    预期房价跌幅30%以内

    虽然大型房产商对于市场前景仍然乐观，但不可否认的是，宏观调控政策的威力正渐渐显露。提高第二套房贷的首付和利率直接抑制了房地产市场的投资需求；楼市泡沫被稀释后，房价开始下跌；央行不断加息，购房者普遍采取持币观望态度；存款准备金率的提高又导致银行的信贷规模受限，个人房贷增速放缓。 [揭秘房企引资内幕]

    多重作用下，房地产商资金回笼变少变慢，新的开发贷款又愈加难以获得，资金链逐渐绷紧，部分中小房企的开发贷款甚至出现不良趋势，甚至一些原本实力雄厚的大型房企也开始陷入困境。近期，各地银监部门对中外资银行加紧了房贷的检查和调查，正是要对房贷业务进行摸底了解。

    翻查历史数据可看到，我国银行的房地产企业贷款快速增长主要集中于2003年至2007年，而2005年至2007年是我国房价上涨最快的阶段。可以说，一旦房价出现迅速下行，开发商用于抵债的土地和其他资产，面临着价格下行的巨大风险。若对这些不良资产进行市场处置，房地产市场的下行可能会使拍卖所得减少，从而导致银行损失加大。如果银行选择持有这些不良资产，一方面需要付出维护和管理成本，另一方面仍要对不良资产计提的减值准备，会对银行当期利润造成影响。

    从2007年年报来看，各银行预期抵债资产中的房地产资产可能面临价格下行而计提的损失准备普遍处于30%以下，显示大多数银行对房地产价格下降幅度的预测在30%之内。而一旦房产价格下行超过这一幅度，银行计提的损失准备则需要增加，从而导致抵债资产净值下降。这些对于上市银行股价而言，影响尤其直接。

    不过，银监系统一位负责人告诉记者，由于政策限制，银行贷款不能过于集中在某一行业，因此即便某一行业整体不景气，也不至于对银行的整体资产质量造成太大的影响。从各上市银行2007年年报来看，房地产贷款占各银行公司贷款比例大致为10%左右，最高的约为16%，其中按揭贷款的占比又高于开发贷款。

    此外，除了要求满足住宅项目35%、商业项目50%的自有资金比例外，银行还要求开发商办理土地和在建工程抵押，抵押率控制在70%以下甚至低至50%、40%。在项目销售收入的测算方面，对贷款本息的覆盖率要达到150%甚至200%。因此，即使开发贷款出现不良，银行保障系数仍然较高。

    个人房贷整体风险较低

    在采访调查中记者发现，相对于不少地区一季度银行房地产开发贷款增量同比仍有增长，个人住房消费贷款从去年第四季度以来反而遭到政策性的压缩，特别是二套房贷门槛的提高，不仅打击了房产投资行为，同时也抑制了部分个人和家庭的购房需求。当楼市需求受到抑制，而开发资金却继续流向楼市，供给仍然持续不断，房价的下行便逐渐成为日益迫近的现实。

    过去几年间，我国个人住房消费贷款被认为是商业银行的优质资产，不良率一直未超过2%。不过，一旦房价大幅走低，银行将不得不面临大量房贷断供的情形。此外，银行手中的抵押房产也面临大幅缩水的危险。

    不过，银行人士仍普遍认为，就现阶段来说，我国银行个人住房消费贷款的质量仍然较开发贷款要高。

    首先，在个人住房消费贷款中，银行最关注的是借款人的还款能力，一般要求其有稳定收入作为还款来源，家庭收入对贷款本息的覆盖要达到300%以上。其次，按揭贷款一般有30%以上的首付款，而且放款第二个月起就开始还款，按揭本金不断减少，相当于贷款抵押率不断降低，这与美国次级房贷采取“零首付”、前两年只需要归还利息的做法是截然不同的。

    银行业人士认为，在我国进入最近一次加息周期以来，很多按揭借款人都采取了尽量提高首付比例和提前还款的措施，进一步降低了按揭贷款对银行的风险。因此，除非我国房价在短期内跌幅达到30%，或者是假按揭，否则银行损失的可能性不大。

    项目型地产商

    最可能“出局”

    房地产商今年的日子肯定没有去年好过，但这也只是相对于去年楼市的无理性疯狂飙升而言。从实际的财务数据来看，有实力的大型地产商的资金来源依旧有保障。但部分中小地产商，特别是项目型地产商则很可能成为这一轮调整中的“出局者”。

    从银行角度来说，今年对于房地产企业的贷款支持力度并没有明显减少，相比之下，个人住房贷款压缩力度更大。从这一角度来说，在过往几年房地产开发一直保持高速增长的情况下，市场需求遭到抑制将有助于房价下行。虽然这会导致银行手中的抵押房产价格缩水，利润有所减少，但对银行的根本影响有限。