一系列宏观调控政策终于抑制住了房价的暴涨，但是，随着房价在涨跌之间的徘徊，成交量大幅下滑。成交量的萎缩是否意味着需求的减少？被压抑的需求将会以怎样的形式释放？此番调控过后是否仍然会像以前那样出现房价的新一轮暴涨？健康的房地产市场应该是一种怎样的格局？……

　　４月１８日，在由大河楼市组织的“地产之变”座谈会上，来自省会各大房地产公司的高层人士，就目前困扰房地产市场的问题各抒己见。希望消费者通过了解与会人员的各种观点及分析，作出自己对房地产市场走势的判断。

不同预期的博弈

    与会的房地产公司高层人士一致认为，虽然中原房地产市场成交量的萎缩已持续了相当长的一段时间，但是，由于中原崛起战略的实施和我国目前城市化进程依然处于加速时期，大批的进城人员、众多的院校毕业生以及改善现有住房条件的经济条件已趋成熟的人群，构成了庞大的购房群体，城市住房的刚性需求储量巨大。开发商对住房刚性需求的乐观预期，使他们在重重调控政策下能够满怀信心地负重前行，开发热情不减，房地产投资没有受到成交量萎缩的影响而持续增长，房价执拗地坚挺。

　  新田置业总经理丁盟认为，鉴于前期市场过热，房地产市场的调整是应该的，也是必要的。房地产公司也只是为了适应目前的市场情况，暂时对开发和销售节奏进行了调整，但是长远战略并未受到丝毫的影响。

　  河南利海公司副总经理徐蔚说，房地产市场有区域性的特点，一线城市部分楼盘的降价，未必导致二、三线城市的跟风，就郑州市场来说，投资客很少，自住和产期投资的占主流，感到困难的只是些中小公司，有实力的房地产公司依然会受到资金及购房者的青睐。

　　东方今典营销总监吕凤桐表示，国家的宏观调控是对所有开发商开发模式、管理模式、激励模式、盈利模式以及治理结构等方面的一次考试，是开发商由业余选手向专业选手转变的过程，一旦开发商调整好了，购房者也完成了理念的调整，房地产市场回暖是必然的。

　　但是，房地产开发商们也承认，前两年房地产价格上涨较快，出现“买房就像买白菜”的现象，动辄数十万甚至上百万的房子，购房者几乎顾不上挑选，发生恐慌性购买，这是极其不正常的，以至于国家不断出台调控措施，政策压力越来越大，尤其是去年“９.２７新政”后，房地产市场陡然降温，成交量急剧萎缩。以万科为首的房地产业巨头，率先将旗下在深圳、广州、上海等一线城市的楼盘降价，震动全国房地产市场。同时，“拐点”之说盛传。再加上政府开始大力推行保障房体系建设，各种保障措施相继出台。这一切，极大地左右着购房者的心理，房价下降的预期强烈，购房者持币观望的信心增强。

　　老街坊置业营销总监白伊剑坦言，国家收紧银根和地根的政策将是长期的，开发商的融资难度不断增加，楼盘的销售难度也在加大。虽然全国经济整体向好，一些地方房地产市场开始出现回暖趋势，但是像２００７年那样“啥房子都不愁卖”的形势很难再出现了。

　　正商地产副总裁张国强分析说，２００６年、２００７年是土地市场最疯狂的时期，这两年当中招拍挂的土地项目，今年都要陆续上市，再加上建材的涨价等因素，所以想让房价下降很难，这也会导致购房者继续等待。购房者也许希望能看到一些扛不住资金压力的中小房地产公司倒闭，趁机买到降价的便宜房。但是，市场上虎视眈眈等着收购支撑不下去的中小公司房地产项目的资金也不少。

　　明天置业副总经理兼董事长助理董根来认为，目前商品房成交量萎缩，不是没有市场，而是信心不足的表现。开发商应该为市场提供更加丰富多样的产品，创新营销模式，并采取多种措施刺激市场再度活跃起来。

　　向理性回归

　　政府对房地产市场的强力调控，激发起了购房者对房价下降的强烈预期。但是，暂且不管房价未来的走势如何，就目前来讲，调控所引发的市场效应已是有目共睹。从对户型的控制，到加大供应量，再到保障房体系的建设，有人评价说，政府终于找到了调控的“命门”，房价这条“苍龙”已被缚住。然而，两眼仅仅盯着房价的涨跌，未免使调控流于肤浅。应该说，调控是为了使前两年过热的房地产市场回归理性，而目前房地产市场的表现，就是向理性回归的过程。

　　中国房地产报社河南事业部主任赵彬认为，前两年房地产市场的过热和目前房地产市场的过冷都是不正常的，媒体应当正确理解政府的调控，引导开发商和购房者都归于理性。

　　思达置业副总裁刘文良说，政府对房地产市场的调整绝不允许出现房价大涨大落，房地产市场会稳中有升，回归理性，进一步走向规范。他认为目前是购房者买房的好时机，因为开发企业在致力于提升产品品质的同时，并没有像去年那样较大幅度地提价，一些高档楼盘、品质楼盘，现在依然按照去年年底的价位销售，等于是变相让利给消费者。

　　郑州建投鑫苑置业副总经理赵春华说，如果楼盘都好卖是不正常的，而楼盘都不好卖也是不正常的，有的好卖，有的不好卖，这才是正常的市场，如今的房地产市场正在向这个方向靠拢。市场调整也应该是一个大浪淘沙的过程，好品质的楼盘最终会受到市场的认可。

　　建业集团投资发展中心战略研究部总经理徐东旭说，“９.２７”新政的目的是打压投资，但是一部分自住购房者也受到了传导影响，而随着传导影响的逐渐消除，市场上自住需求会得到正常的释放。

　　天伦置业营销总监刘小卫直言，开发商要有敢于直面的精神，“９.２７新政”对房地产市场的影响是明显的，但是，市场需求没有变，改变的只是人们的心态。随着人们对市场的进一步认识，正常的需求会进入一种常态的表现，开发商不会因为目前市场的观望气氛较浓而改变对房地产市场的长期看好。

　　开祥置业财务部副经理阎成告在分析了房地产开发的土地成本、人工成本、建材成本和资金成本后认为，应该让购房者对房地产开发有一个真正的了解，对房价水平有一个正确的判断依据，而不是盲目跟风，让老百姓把钱花在明白处。