今天，在郑州紫荆山公园广场，第二届铺王大会盛大开幕。本次展会历时4天，东方今报将携手商界人士、商业地产开拓者、投资者，发动中原楼市的超级引擎。
      2008年，是郑州商业地产复兴年，在这片中原的商业热土上，地产热潮涌动，谁先重点关注，谁就赢得2008年度商业地产话语权。本期，“郑州商业地产深度研究系列”将关注郑州商业地产的成长与发展。
      对于地处中原的郑州来说，尽管普通住宅仍然是房地产市场的主角，然而最近几年，一种新的地产发展模式——— 商业地产正迅速地扩展开来，成为引人注目的亮点。大上海城工地的马达轰鸣、火车站商圈一飞冲天、百年德化的稳健、关虎屯生活广场的稳步招商，商业地产正以既熟悉又陌生的方式，颠覆旧有的市场格局，点燃人们的财富梦想……
      【观察】商业地产“逆市飘红”
      郑州的这个春天，因为多风与频繁降温，被称为倒春寒。热了几年的楼市，似乎和时下的天气一样，也在经历倒春寒。郑州近半新楼盘销售遇冷，6家楼盘两个月没卖出1套房；房价整体下跌100多元的新闻在媒体上屡见不鲜。
      与住宅市场经历倒春寒不同的是，商业地产似乎春暖花开，阳光明媚。今报3月6日举办的第二届铺王大会，正受到社会各界的热捧。铺王大会举办之前，河南省商务厅就给予了关注，相关领导表示，商业地产的蓬勃发展，引起了他们的重视。
      河南财经学院工程管理系主任李晓锋认为，房地产是唯一可以和高科技抗衡的行业，中国的城市化率目前是40%左右，城市化率在70%以下时，是房地产发展的黄金季节。而商铺的价值是住宅价值的4倍，但目前郑州商铺的价格约为住宅价格的两倍，增长空间很大。河南广电联创置业有限公司副总经理田歌认为，同住宅市场暂时的疲软相比，商业地产目前正处强劲增长势头。他们公司开发的传媒大道，由于定位准确，价位适中，受到众多人士的追捧。西四环建材市场，位置似乎偏僻一些，但就是这样一个不被大多数人看好的地段，仍然有钱赚。去年12月，张先生在《东方今报》上发现了西四环建材市场的项目，了解项目后，张先生感觉一切都很满意，前景很好，业态很好，又有国家政策保障。看准了的事，就要做。当时有优惠政策，张先生立刻拿出了存折，买了一个56平方米的商铺。当时有优惠政策，每铺白送三年租金6万多元（一个铺才 18万元！），六年后如不 满意可以选择以 120%的价 格回购，加上这6年的租金基本上可以赚一倍！等于是让你用6年的时间来考察这个市场，租金照拿！
      今年3月，张先生高兴地发现，他买的铺每平方米涨了400元，也就是说每平方米一天涨4元。
      【透视】商业地产“化蛹成蝶”
      郑州市商务局提供的资料显示，目前郑州几乎所有的社区都建设有商业步行街或者社区商铺，一些区域的销售和租赁已经出现问题，同时较高的商铺空置率开始困扰某些社区的发展。
      但郑州商业地产，这只不断吐丝的虫子，在2008年似乎正待化蛹成蝶。
      业内一致认可，2004年以来，郑州商业地产竞争再度升温，一个明显的态势是大型综合业态的加入。百年德化、大上海城等大体量商业项目强势入市，物业管理及招商理念也多有创新。今年1月初，在雪花飘零中，郑州又诞生了一家新的“大鳄”——百姓广场，它的发展模式是对传统商业地产的颠覆。“除了理念，项目能否运营成功，还与定位、资金、思路、包装等密切相关。”百姓广场项目总策划王庆吉充满自信：“我们在该项目的运作上，都颠覆了传统的‘克隆’，不会宣布自己做义乌第二，而是只做中国第一。”
      海尔课题组组长、清华大学教授管益忻指出，商会经济参与的联合体将不再是两点一线的合作，而是两大板块的合作。
      【解读】商业地产“钱景”广阔
      香港人把投资分为“金、银、铜、铁”四个档次，而把商铺投资列为“金”。在1995年~1997年，临近香港的广州人得香港人投资之真传，一些人率先悄悄投资商铺，取得了“驴打滚”式的令人咂舌的极高投资回报。
      作为实战派的市场营销人士，王庆吉认为，10年前的万客来食品批发市场拉开了郑州商业地产的序幕。当年一大批怀着发财梦想的人士，骑着三轮车到万客来买下或租下商铺，10年后，他们很多人已经开上了“大奔”，成为财富新贵。
      王庆吉举例说，2006年温州银监局抽样调查显示，温州民间流动资本约有1900亿元，其中至少有400亿元长年跨区域流动，而温商在郑州的流动资本再保守也不会少于10亿元，随着国内楼市和股市的动荡，这笔庞大资本正在向商业地产渗透。人们丝毫不用怀疑中原商铺市场所蕴藏的巨大发展空间。
      河南王牌企划公司董事长上官同君认为，商业地产涵盖写字楼、酒店、批发市场、社区商铺等至少四种业态。如今商业地产在郑州已显得很热，一些有眼光的人士确实从中挣到了钱。
      同时，上官同君也提醒投资者，商铺投资最基本的黄金法则有三个：一是人气（此处的“人气”是指消费者，而非购买商铺的“人气”——记者注）；二是位置；三是供求关系。不过，时过境迁，投资者不可刻舟求剑。比如，香港人之所以把商铺投资列为投资的“金、银、铜、铁”之首，是有其地理、商务、金融等诸多要素的。一旦离开这些条件，“童话”就变成了梦话和胡话。
     【瓶颈】商业地产“生态”告急
      商业地产不同于住宅地产，商业地产开发商至少要面对三种客户：一是投资者，商铺的销售离不开投资者；二是经营者，商铺的价值实现要靠经营；三是终端消费者，没有消费者的消费，商铺的利润无从谈起。郑州新田置业董学鹏认为，处理好这三者之间的关系是一个如何营造良好商业生态的问题。
      郑州市商务局有关人士称，商业地产，严格地说是将专业的商业项目附着在地产项目上的一种开发。这需要有很专业的商业运作经营者，这是一个很专业的领域。但透视郑州商业地产成长历史，却发现它只有区区5年。
      商业营销顾问公司金门面董事长王少华分析，郑州商业项目的开发建设已经到了一个瓶颈，部分采用返租方式进行销售的商业项目将面临巨大的兑付压力。
      “‘包租返利’将面对投资者理性的质疑”，郑州市房地产管理部门一位人士也表示出类似的观点并指出，已经完工的商业项目已陆续进入营业期，返租则到了承兑期。
      董学鹏认为，目前，为尽快实现销售，开发商多承诺7%至10%不等的投资回报，将商业物业作为一种金融工具来对待，而对商业物业后期如何经营的问题，要么想得很少或者根本就没考虑过。而国外成功的商业80％以上为持有型物业，将该物业作为奶牛，不断地长期地为持有者供应着鲜奶。“郑州国贸中心坚持选择80％的自持物业比率，并不是要哗众取宠，而是真切地考虑到将来商业的后续发展，一个商业项目只有不断‘活’下去，才能真正‘火’起来，开发商持有绝大部分的物业对这一点是个保证”。