现在房价偏高的主要原因在于有效供给不足，这是一个关键，其他政策无论怎么设计，土地供应上不去，房价不可能降下来。现在一方面希望控制房价，一方面又限制土地供给，这无异于一只脚踩刹车，一只脚踩油门，不可能起作用。”在2月24日的恩必特经济论坛上，中国社会科学院城市规划中心主任牛凤瑞这样说。

    供求关系是决定物价的基础，房价也不例外。现实情况决定了当下住房需求越来越旺盛：

    一是城市化速度加快，不断增加的城市人群客观上拉动了住房需求；另外，当前投资方向主要是资本市场和房地产市场。一旦股市低迷，不动产投资自然就会吸引大量资金流入。房价越来越高的现实，以及“不买将来还要涨”的恐慌心理，使一些人开始由持币待购转为入市抢购。这进一步加剧了供应紧张，房价上涨。

    与需求的刚性相对应，目前房地产市场普遍存在土地有效供应不足、开发滞后的情况。牛凤瑞认为，如果没有强大的需求支撑，炒作是不会有土壤的。所以，要降低房价，根本在于加大有效供应、优化供应结构。当务之急是强力推进冲击型的有效供给。要“疏”，而不是用控制需求的方式来“堵”。在一些城市，开发商之所以有“谁捂(盘)到最后，谁受益最多”的共同预期，就是因为他们瞅准了有效供给不足的“软肋”。

    当前房地产市场的确不同程度地存在囤积居奇、虚拟交易等人为拉抬房价的情况，非正常因素对房价飞涨起到了推波助澜的作用，但牛凤瑞等专家认为，这只是“标”，不是楼市问题的“本”。当前楼市问题的主要矛盾是有效供给不足。多位业内人士认为，整顿房地产市场交易秩序是必要的，但远远不够，楼市调控的重点应转向解决供求关系。

    事实上，一些地方政府人为控制可供竞拍土地的供给量，犹如掌管着水龙头，尽管水管里并不缺水，水压亦正常，可当政府将水龙头人为地开得很小时，面粉比面包贵的结局就在所难免。

    牛凤瑞认为，当前房地产市场存在超级垄断，市场供求关系严重扭曲，要破除这种怪异的现象，政府必须改变当前的土地政策。

    放开土地政策会减少耕地吗

    建设部研究中心主任陈淮表示，不同意牛凤瑞所说的放开土地供给。他认为，现在耕地面积每年都在以惊人的速度减少，如果不严格限制农用地转为建设用地，将会影响我国未来的粮食供给。

    牛凤瑞认为这种认识是片面的。我们通常讲控制土地使用，其核心是控制耕地移作他用，因为耕地是我们解决13亿人口粮食来源的基础，这个控制是不可动摇的，也是国家土地政策的核心。过去10年中国耕地减少1.2亿亩，但因为城市化减少的仅占4%，80%是因为退耕还林，6.7%是因为农业结构内部调整，还有现代化建设。

    现在的情况是有很多农民不种地，把耕地撂荒跑到城市打工。“为什么不种地了？原因是种地不赚钱。从经济学上讲，6个人种地，4个城里人吃饭，那6个人是永远富不起来的；如果10个人吃饭，1个人种地，就可以富了。为什么我国农业劳动生产力总提不高？因为没有实现规模化经营，所以未来的方向肯定是大量农民变成城里人。没有城市化的现代化是不可想象的，世界上没有一个大国，大多数人生活在农村。”

    清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，目前城市化进程很快，单一方向的社会流动导致城市住房需求不断上涨。据统计，北京36%的商品房购买者是非北京户口者，三亚85%的购买者非本地人，成都45%的购买者非本地人，三亚房价上涨基本上跟本地人的收入水平没什么关系。“房子每年新增30万套，但人员增加60万，怎么也赶不上。不知这样下去，城市会变成什么样？”

    牛凤瑞认为，土地资源当然是稀缺的，但城市化用地实际上是更集约的用地。从土地实际使用的情况来看，在农村的一户实际占有的土地面积可以从300平方米到500平方米，甚至更多，到了乡镇就要减少一半。而在城市，按户均90平方米的建筑面积来算，再折算容积率，户均占有土地实际面积已经下降到30平方米甚至更低。另外，城市人口集中度高，其配套设施的利用率也在提高，同一公共设施占用的土地差不多，但是提供的服务效率是不相同的，城市越大效率越高，也越经济。

    所以，有专家多次提出，从宏观层面来考量，城市化进程中土地供应量不仅不应当限制，而且应当增加。这是因为，外来人口包括农村人口逐步进城，它是以相对小的城市和农村人口进城后闲置的住宅用地与公共用地作为补偿的。从数量对比上看，小城市与农村由于集中度低，用来作为居住和配套公共设施的人均土地远远多于大中城市，因此流转出来的土地也会大大多于在大城市占用的土地数量。

    牛凤瑞说，许多小城镇和农村由于人口迁移，形成空壳村与空壳镇，大量闲置的住宅用地与公共用地可以恢复为耕地，使供给和补偿形成一种平衡。从总量上看，可用土地是不断增加的。

    牛凤瑞说，由于我们对进城务工者一向采取歧视性的政策，导致他们难以在城市安下家，很多人都是农村有房不住，挤到城市租房，还有的把妻儿老小留在农村，男性青壮年跑到城市打工，既带来许多社会问题，还造成农村的宅基地无谓地占用了土地。

    他说，当前土地供给的一个重要问题是，由于宅基地不能自由转让，造成了在北京居住15年以上的50万外地人大多拥有两套住房，城里一套、农村一套。这部分人越多，我们的土地供应就越紧张。现有的宅基地有2.5亿亩，若允许宅基地私有化或者自由转让、买卖，就能使城市的土地供应增加一倍以上。只要增加土地供给，房价增长的势头完全可以得到缓解。

    他建议提高农村土地利用率，如果进城务工者交出土地承包权，就在城里给他提供社会保障，这就形成了市场的自然调节。

    牛凤瑞说，城市现在一方面需要农村的劳动力，一方面又不给他们提供基本的住房，这既不人性化，也影响了城市建设用地的有效供给。