一、2012年3季度郑州房地产市场运行情况

      据统计，2012年前3季度，全市累计完成房地产开发投资771.3亿元，同比增长18.6%；商品房施工面积7543.4万平方米，同比增长10.8%，其中商品房新开工面积1542万平方米，同比增长16%；商品房竣工511.1万平方米，同比增长67%。

      2012年前3季度，房地产开发企业资金到位947.2亿元，同比增长20.5%。在资金来源中，国内贷款83.8亿元，同比增长4.9%；企业自筹资金为445.4亿元，同比增长11.1%；其它资金418.1亿元，同比增长39.1%，其中定金及预收款为206.8亿元，同比增长52.7%，个人按揭贷款为115.9亿元，同比增长66.7%。

      2012年3季度，全市商品房投放面积为427.76万平方米，同比增长6.33%，环比下降23.84%；其中，商品住房投放面积为275.2万平方米，同比下降16.19%，环比下降41.56%。全市商品房销售面积为417.43万平方米，同比增长75.05%，环比增长24.34%；其中，商品住房销售面积为376.59万平方米，同比增长94.8%，环比增长23.31%。全市商品房销售均价为6398元/平方米，其中商品住房销售均价为5773元/平方米。

      2012年3季度，市区商品房投放面积为311.96万平方米，同比增长11.74%，环比下降20.70%；其中，商品住房投放面积为175.49万平方米，同比下降18.15%，环比下降47.01%。市区商品房销售面积为298.79万平方米，同比增长65.58%，环比增长32.25%；其中，商品住房销售面积为264.41万平方米，同比增长90.35%，环比增长17.37%。市区商品房销售均价为7375元/平方米，其中商品住房销售均价为6628元/平方米。

      2012年3季度，全市二手房交易面积为94.71万平方米，同比增长21.33%，环比增长39.55%；其中，二手住房交易面积为91.96万平方米，同比增长23.11%，环比增长40.25%。全市二手房交易均价为4825元/平方米；其中，二手住房交易均价为4715元/平方米。

      2012年3季度，市区二手房交易面积为74.58万平方米，同比增长39.25%，环比增长40.74%；其中，二手住房交易面积为72.62万平方米，同比增长41.73%，环比增长42.14%。市区二手房交易均价为5577元/平方米；其中，二手住房交易均价为5448元/平方米。

      截至2012年9月底，全市保障性住房已开工建设51999套，占省定任务量的103.14%。其中，经济适用住房新开工13107套、廉租住房新开工3075套、公共租赁住房新开工32516套、棚户区改造开工建设3301套。

      2012年3季度，全市完成各类房地产抵押登记面积804.71万平方米，完成抵押登记金额358.4亿元，其中，市区完成各类房地产抵押登记面积565.08万平方米，完成抵押登记金额280.65亿元。

      2012年3季度，郑州市新增非住宅租赁管理面积460万平方米，累计完成619.7万平方米。2012年3季度，郑州市房屋租赁价格总体呈上升趋势。据市场调查，9月底和1月份相比，商铺租赁价格平均上涨15%，住宅租赁价格平均上涨13%；与6月份相比，商铺租赁价格平均上涨7%，住宅租赁价格平均上涨5%。

      二、2012年3季度郑州房地产市场特点

      3季度各月，市区商品房投放面积分别为73.39万平方米、116.15万平方米、122.42万平方米，呈现逐月增长的态势；其中，商品住房投放面积分别为43.96万平方米、94.8万平方米、36.73万平方米，商品住房投放量有所减少。3季度，非住宅投放量迅速提升，市区非住宅投放面积达到136.47万平方米，同比增长110.7%，环比增长119.37%；尤其是9月份郑东新区大量商业地产项目集中入市，使当月市区非住宅的投放量达到85.69万平方米，创下单月非住宅投放量的最高值。借着郑州新客运东站投入运营的东风，郑东新区的写字楼和商铺继CBD内外环之后，进入了又一个集中上市期。3季度，郑东新区商业用房投放面积共计10.17万平方米，同比增长141.43%，环比增长61.20%；办公用房投放面积39.53万平方米，同比增长262.71%，环比增长599.17%。

      3季度，降息、降低准备金率等政策在一定程度上吸引了部分购房者，不仅释放了一批刚性需求，还有一部分改善型需求也逐步入市，房地产市场逐步进入平稳阶段。7、8、9月份，市区商品房销售面积分别为101.01万平方米、99.56万平方米、98.21万平方米；其中，商品住房销售面积分别为92.14万平方米、87.77万平方米、84.49万平方米。可以看出，3季度各月份的销量相差不大，呈现淡季不淡、旺季平稳的行情，保持了今年3月份以来的市场活跃态势。从区域看，3季度，中原区、二七区、金水区、郑东新区的商品房销售面积分别为59.26万平方米、56.45万平方米、54.60万平方米、51.15万平方米，各行政区域间销量相差不大，房地产市场更具均衡性。

      针对上半年市区商品房和商品住房价格连续上涨，郑州市房管局在8月中旬召集部分在售项目及下半年计划销售项目的开发企业召开座谈会，表示严格执行商品住房明码标价及价格变动备案制度。制度落实后收到了良好的效果，8月份，市区商品房销售均价为7337元/平方米，较7月下降132元/平方米，商品住房销售均价为6523元/平方米，较7月下降331元/平方米；9月份，市区商品房销售均价为7318元/平方米，较8月下降19元/平方米，商品住房销售均价为6491元/平方米，较8月下降32元/平方米。同时，经济适用住房销量的增加，也对房价起到一定平抑作用。数据显示，3季度，经济适用住房备案44.21万平方米，同比增长290.89%，环比增长84.13%，其在住宅销量的比重为16.72%，较去年同期提高8.58个百分点，较上季度提高6.06个百分点。商品房和商品住房价格的回落，符合国家目前对房地产市场的总体要求，有利于我市房地产市场的平稳发展。

      今年以来，非住宅投放量快速增加，销量却较为平淡，使得非住宅的累计可售面积居高不下。截止9月底，市区商品房累计可售面积772.86万平方米，同比增长24.34%，较6月底增长1.8%；其中，商品住房累计可售面积362.62万平方米，同比下降5.19%，较6月底下降19.34%，这是自2011年3月份市区限购以来商品住房累计可售面积首次出现同比下降。与此相对应的，9月底，非住宅累计可售面积达到410.24万平方米，同比增长71.58%，较6月底增长32.57%，创下历史最高值，占到商品房累计可售面积的53.08%，库存首次超过商品住房。若按今年前9个月非住宅的月销量均值计算，目前市区的非住宅累计可售面积可销售44.5个月，库存压力很大。

      受到商品房市场成交平稳高位运行的传导效应，3季度，市区二手房市场也渐趋活跃，扭转了今年上半年二手房市场同比下降的局面。3季度各月二手房的成交量分别为22.2万平方米、25.84万平方米、26.55万平方米；其中，二手住房的成交面积为21.81万平方米、25.36万平方米、25.46万平方米。3季度各月二手房的成交均价分别为5580元/平方米、5545元/平方米、5607元/平方米；其中，二手住房的成交均价分别为5428元/平方米、5458元/平方米、5456元/平方米，二手房成交价格表现得也较为稳定。

      今年，房地产市场回暖是从一线城市传递到二三线城市，从城市传递到县区。3季度，郑州各县（市）的房地产市场成交渐趋活跃，同比、环比均出现一定量的增长，同时表现出商品住房销量增幅快于商品房、商品房市场销售回暖早于二手房的态势。3季度，商品房销售面积为118.64万平方米，同比增长104.5%，环比增长8.06%；其中，商品住房销售面积112.18万平方米，同比增长106.17%，环比增长40.0%；二手房成交面积20.13万平方米，同比下降17.84%，环比增长35.3%；其中，二手住房成交19.34万平方米，同比下降17.55%，环比增长33.58%。

      三、2012年4季度郑州房地产市场走势

      在楼市传统旺季“金九银十”的9月份，郑州楼市并未“冲高”，表现得“不温不火”，市场活跃度并不如预期。时值年底，大多开发企业年度销售任务完成情况不错，大规模促销的可能性不大；再加上四季度首套房贷利率有可能上浮，将抑制刚需购房者的购房需求，因此4季度郑州房地产市场销售不容乐观。

      今年郑州楼市的活跃度攀升，开发商资金回笼情况好转，开发投资意愿提高，新项目入市、后续项目加推的节奏仍会保持，这也会在一定程度上增加库存量。

      在经济全球化的今天，输入型通胀对中国宏观面的影响不可忽视，人们对未来房价上涨表示出担忧，购房者入市紧迫感增强。但目前银行信贷额度趋紧，房贷优惠幅度减少，审批期限及审核要求有所提高，也会影响到消费者的支付能力和购房行为。

      目前楼市以价换量已经基本结束，个别开发商推出的优惠活动也多是营销手段，实质折扣力度有限。预计4季度的房价将会延续3季度的平稳态势，不会有太大波动。

      在继续执行国家的房地产调控政策的同时，密切关注郑州房地产市场变化，特别对非住宅市场累计可售面积较高的情况给予重视，建议相关部门应对城市综合体和大型商业地产项目在全市范畴内统一规划，把握开发总量，避免造成开发的盲目性。在金融支持方面，建议加大对驻郑各商业银行的协调力度，减少审批环节、缩短放款时间，支持首套自住、合理改善等刚性需求。

      开发企业要冷静判断市场形势，紧跟市场，时刻调整自己的开发节奏以及上市产品的类型，并根据周边同质项目和置业者的预期价格，理性确定商品房价格。同时，在原有营销模式效果不佳下，应根据市场变化需要，适时进行营销手段的创新、调整和尝试。