为提高政府立法质量，增加政府立法工作透明度，根据《立法法》和《规章制定程序条例》的规定，现将市政府法制局正在审查的《郑州市经济适用住房管理办法（征求意见稿）》全文公布，广泛征求社会各界的意见。请社会各界人士积极参与，并将修改意见和建议于2010年1月4日前反馈到市政府法制局。

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                                                                                            二零零九年十二月二十八日

 

  

 

郑州市经济适用住房管理办法

(征求意见稿)

 

      第一条【立法目的】为规范经济适用住房管理，解决城市低收入家庭住房困难，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。

      第二条【概念解释】本办法所称经济适用住房，是指政府提供优惠政策、限定套型面积和销售价格、按照合理标准建设、面向城市低收入住房困难家庭供应、具有保障性质的政策性住房。

      第三条【适用范围】本办法适用于本市市区建成区（不含上街区）范围内经济适用住房的建设、供应、交易和管理工作。

     第四条【原则】经济适用住房管理遵循政府主导、政策扶持、公开透明、公平公正的原则。

     第五条【主管及配合部门】市房地产行政主管部门负责本市经济适用住房管理工作，其所属的市经济适用住房建设管理机构具体负责经济适用住房日常管理工作。

      市发展改革、城乡规划、国土资源、建设、财政、价格、市政、民政等部门应当按照各自职责，共同做好经济适用住房管理工作。

      区房管、民政等部门及街道办事处（乡、镇人民政府）依照本办法规定，负责本辖区内经济适用住房申请的受理和审核等工作。

 

      第六条【规划与计划】市人民政府组织市房地产管理、发展改革、城乡规划、国土资源、建设等部门，依据本市国民经济和社会发展规划、住房建设规划，编制本市经济适用住房发展规划。

      市房地产行政主管部门会同市发展改革、城乡规划、国土资源、建设等部门，根据经济适用住房发展规划和社会需求，编制经济适用住房建设年度计划和用地计划，报市人民政府批准后实施，并向社会公布。

      第七条【年度建设控制】经济适用住房建设年度计划应当控制在当年住宅建设总量的20%以内。

      经市人民政府批准，经济适用住房建设年度计划可以根据实际情况作适当调整。

      第八条【建设用地供应】经济适用住房建设用地以划拨方式供应。

      经济适用住房建设用地纳入本市年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，从政府储备土地中优先供应。

      第九条【建设原则】经济适用住房建设，应当统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。

      第十条【建设方式】经济适用住房建设，应当采取项目法人招标方式， 选择具有相应资质和良好社会信誉的房地产开发企业实施，也可以由市人民政府直接组织建设。

      经济适用住房建设项目法人招标工作按照市人民政府有关规定执行。

      第十一条【面积标准】经济适用住房单套建筑面积应当控制在60平方米至90平方米以内。

      市人民政府根据经济发展水平、人均住房状况、家庭人口及市场供求等因素可适当调整经济适用住房单套建筑面积。

      第十二条【核准手续】房地产开发企业应当在办理土地划拨手续前持下列材料向市房地产行政主管部门办理经济适用住房项目建筑总面积、单套建筑面积、户型比例及商业网点用房建筑面积的核准手续：

      （一）房地产开发企业资质证书；

      （二）工商营业执照；

      （三）项目建设计划文件；

      （四）建设用地规划许可证；

      （五）项目规划总平面图及标准层、非标准层平面图；

      （六）廉租住房、商业网点用房、物业管理用房比例。

      市房地产行政主管部门应当自收到申请之日起10日内出具审核意见。该审核意见作为办理土地划拨和建设工程规划许可手续的依据之一。

      第十三条【配套用房】经济适用住房建设，应当按照建筑总面积４‰的标准配套建设物业管理用房；配套建设商业网点的，商业网点用房建筑面积不得超过建筑总面积的８％，并按照商业用地补缴土地出让金。

      建设经济适用住房应当按照市人民政府有关规定，配套建设一定比例的廉租住房。

      第十四条【节能环保】规划设计和建设经济适用住房，应当按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行有关住房建设标准，采取竞标方式优选规划设计方案，在较小套型内实现住宅基本使用功能。

      经济适用住房的具体规划和建设标准由市人民政府另行制定。

      第十五条【三同时】经济适用住房基础配套设施和公共配套设施，应当与住宅工程同时设计、同时施工、同时交付使用。

      第十六条【质量责任】经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任，向购房人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按规定承担保修责任。

      第十七条【禁止】严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。

 

      第十八条【申请条件】同时具备下列条件的低收入住房困难家庭，可以申请购买一套经济适用住房：

      （一）具有本市市区建成区城市户口3年（含３年）以上；

      （二）家庭人均月收入低于城镇居民最低生活保障标准的4倍；

      （三）无住房或者家庭人均住房建筑面积不足20平方米；

      （四）市人民政府规定的其他条件。

      单身人员，除应当符合前款规定条件外，申请购买经济适用住房时，年龄应在28周岁（含28周岁）以上。

      第十九条【家庭成员界定】申请人与其共同申请的家庭成员之间应当具有法定的赡养、扶养或者抚养关系。

户籍因就学、服兵役等原因迁出本市市区建成区的，可以作为家庭成员共同申请。

      第二十条【家庭人均住房面积计算】计算家庭人均住房建筑面积时应当将申请人与其共同申请的家庭成员名下拥有的私有住房合并计算。

      申请购买经济适用住房之日前５年内，因出售、赠与以及履行债务等原因，将家庭或个人住房的房屋所有权转移给他人的，应当计算原住房面积。

      第二十一条【政策衔接】退出廉租住房保障的家庭，符合购买经济适用住房条件的，可以优先购买经济适用住房。

      已参加福利分房的家庭，在退回所分住房前不得购买经济适用住房。

　　第二十二条【提出申请】购买经济适用住房应当持下列材料向户籍所在地街道办事处或者乡、镇人民政府提出申请：

      （一）经济适用住房申请审批表；

      （二）户口簿和身份证；

      （三）区民政部门出具的家庭人均月收入低于城镇居民最低生活保障标准4倍的证明；

      （四）婚姻状况证明；

      （五）住房情况证明（外地迁郑人员需提供迁出地房管部门出具的相关证明）；

      （六）市人民政府规定的其他材料。

      第二十三条【初审程序】街道办事处或者乡、镇人民政府应当自受理申请之日起10日内,通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式进行调查、核实,并就是否符合规定条件提出初审意见。对符合规定条件的,应当将调查情况和初审意见在申请人居住的社区进行公示,公示期不得少于10日。申请人户籍所在地和实际居住地不一致的，实际居住地街道办事处或者乡、镇人民政府应当配合调查、核实，并组织在申请人居住的社区进行公示。

      经公示无异议的, 由街道办事处或者乡、镇人民政府将申请资料和初审意见报送区房管部门；有异议的,街道办事处或者乡、镇人民政府应当自接到异议之日起10日内重新进行调查、核实。经核实异议不成立的, 将申请资料和初审意见提交区房管部门；异议成立的,应当通知申请人,并书面说明理由。

      第二十四条【复审程序】区房管部门应当自收到街道办事处或者乡、镇人民政府报送的申请资料之日起10日内,就申请人是否符合规定条件提出复审意见。对符合规定条件的, 由区房管部门将申请资料和复审意见报送市经济适用住房建设管理机构；不符合规定条件的,应当通知申请人,并书面说明理由。

      第二十五条【核准程序】市经济适用住房建设管理机构应当自接到区房管部门报送的申请资料之日起10日内，对申请人的条件进行最后审核。对符合规定条件的, 市经济适用住房建设管理机构应当将申请人及其共同申请的家庭成员姓名、家庭收入、住房状况和婚姻状况等情况在市房地产信息网上予以公示，公示期不得少于10日。经公示无异议的,由市经济适用住房建设管理机构核发《郑州市经济适用住房购房资格证》（以下简称《购房证》）；有异议的,市经济适用住房建设管理机构应当自接到异议之日起10日内重新进行调查核实。经核实异议不成立的, 由市经济适用住房建设管理机构核发《购房证》；异议成立的,市经济适用住房建设管理机构应当通知申请人，并书面说明理由。

      第二十六条【动态管理】对取得《购房证》的家庭，实行动态管理。申请人家庭人口、家庭收入、住房状况和婚姻状况等情况发生变化的，申请人应当自发生变化之日起30日内如实向户籍所在地街道办事处或者乡、镇人民政府提交书面材料，街道办事处或者乡、镇人民政府应当根据实际情况重新审核资格条件，并按照本办法规定程序报市经济适用住房建设管理机构核准。

 

      第二十七条【统一组织销售】经济适用住房由市经济适用住房建设管理机构统一组织向符合购买条件的低收入住房困难家庭供应。

      禁止房地产开发企业擅自销售经济适用住房，禁止中介机构代售经济适用住房。

      第二十八条【信息公布】市经济适用住房建设管理机构应当及时将可以供应的经济适用住房的位置、数量、户型和单套住房建筑面积等情况向社会公布。

      第二十九条【定价】经济适用住房价格实行政府指导价。

      确定经济适用住房价格以保本微利为原则，其销售基准价格及浮动幅度，由市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门根据国家有关规定确定，并向社会公布。

      房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率不得高于3%；市政府直接组织建设的经济适用住房按成本价销售，不得有利润。

      第三十条【平均基准价格公布】市价格行政主管部门应当会同市房地产行政主管部门做好年度全市经济适用住房价格监审工作，并每年公布一次经济适用住房平均基准价格。

      第三十一条【明码标价】经济适用住房销售实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予规定并公布的费用。

      第三十二条【轮候制度】购买经济适用住房按照《购房证》顺序号实行轮候制度。

      《购房证》顺序号由信息系统在区房管部门复审后自动生成。经市经济适用住房建设管理机构审核不符合规定条件退出申请的，后续申请人顺序号依次自动递补。

      具体轮候办法由市人民政府另行制定。

      第三十三条【选房】按照轮侯顺序可以参加选房的申请人，可以根据公布的经济适用住房房源信息在规定时间内选择一个房源进行登记。选择购房的，申请人应当在选定住房后，当场签订选房确认书，并在规定时间内与房地产开发企业签订购房合同；放弃选房的，可以按照原顺序号再轮候一次；再次放弃的，重新排序轮候。

      第三十四条【优惠价格面积】购买经济适用住房， 2人以下(含2人)的家庭，所购经济适用住房建筑面积在70平方米以内的部分, 购房人按经济适用住房价格购买; 3人以上（含3人）的家庭，所购经济适用住房建筑面积在90平方米以内的部分, 购房人按经济适用住房价格购买;超出70或者90平方米的部分, 购房人应当交纳土地收益等相关价款。

 

      第三十五条【权属登记】房地产开发企业或购房人凭市经济适用住房建设管理机构审核的《郑州市经济适用住房申请审批表》、《购房证》和《商品房销售合同》等相关资料办理经济适用住房权属登记手续。

      经济适用住房房屋所有权证应当注明经济适用住房和有限产权，土地使用证应当注明划拨土地。

      第三十六条【产权性质】经济适用住房产权为有限产权。购房人可以在交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。取得完全产权后，住房性质变更为普通商品住房。

      经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租、经营。

       第三十七条【交易及回购】购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易。因特殊原因确需转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满５年，购房人上市转让经济适用住房的，政府可以优先回购。

      转让经济适用住房时，购房人应当交纳土地收益等相关价款。

      第三十八条【变更登记】因继承、离婚析产等原因需要转移经济适用住房所有权的，应当持有关证明到市房地产行政主管部门办理变更登记手续。变更登记后，原经济适用住房性质不变。

      第三十九条【相关价款收缴及用途】本办法第三十四条、第三十六条、第三十七条涉及的土地收益等相关价款，由市经济适用住房建设管理机构代收，全额上缴市财政，专项用于经济适用住房货币化补贴和回购资金。货币化补贴和回购资金不足部分，由市财政予以保障。

      第四十条【回购房处理】回购经济适用住房，由市经济适用住房建设管理机构负责组织实施。回购的经济适用住房，出售给已取得《购房证》的家庭。

      回购的具体办法由市人民政府另行制定。

 

      第四十一条【费用减免】经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，减半征收市级经营服务性收费。

      经济适用住房建设项目外的基础设施建设费用，由政府负担。

      第四十二条【抵押贷款】经济适用住房项目法人可以以在建项目作抵押，申请住房项目开发贷款。

      第四十三条【个人贷款】购买经济适用住房，可以申请商业银行贷款或住房公积金贷款，并可以提取个人及直系亲属的住房公积金。

      第四十四条【货币补贴】已取得《购房证》的申请人自愿放弃购买经济适用住房，选择购买普通商品住房的，政府对其所购普通商品住房建筑面积90平方米以内的部分给予一定的货币补贴。

      具体补贴标准和办法由市人民政府另行制定。

 

      第四十五条【集资建房条件】 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市人民政府批准，可以利用单位自用土地集资合作建房。

      任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房。各级国家机关、事业单位不得集资合作建房。

      第四十六条【集资建房政策】集资合作建房应当纳入本市经济适用住房建设年度计划和用地计划，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房不得有利润。

      第四十七条【配建廉租房】企业可以根据本单位职工住房困难情况，适当配建一定比例廉租住房。

      第四十八条【参加人员范围】参加集资合作建房的人员，必须是符合本办法规定条件的本单位低收入住房困难家庭。已参加福利分房、购买经济适用住房或者集资合作建房的人员，不得再次参加集资合作建房。

      第四十九条【剩余房源】单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购房需求后，仍有剩余住房的，剩余住房由市经济适用住房建设管理机构统一向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市人民政府收购用作廉租住房。

      第五十条【集资资金管理】集资合作建房所集资金实行专户管理、专款专用，并接受市财政和房地产行政主管部门的监督。

      第五十一条【禁止条款】严禁任何单位借集资合作建房名义，变相进行住房实物分配或普通商品住房开发。

 

      第五十二条【骗购责任】采用瞒报、虚报等欺骗手段，骗购经济适用住房的，由市房地产行政主管部门责令其退还所购经济适用住房，并依法注销其房屋所有权登记。购房人５年内不得再次申请购买经济适用住房。

      退回所骗购经济适用住房的房价款时应当考虑折旧等因素。所骗购的经济适用住房是购房人及共同申请的家庭成员唯一住房的，由购房人按同期同地段同类型普通商品住房市场价补交购房款。

      对出具虚假证明的单位和个人，由有关部门依法追究相关责任人员的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

      第五十三条【企业责任】房地产开发企业有下列行为之一的，5年内不得参与本市经济适用住房项目投标和建设活动，并由市房地产管理、国土资源、城乡规划、建设、价格等有关部门根据有关法律、法规规定进行处罚：

      （一）擅自定价销售经济适用住房或者擅自提高经济适用住房销售价格的；

      （二）擅自改变经济适用住房土地用途的；

      （三）擅自销售或委托中介机构代售经济适用住房的；

      （四）擅自改变经济适用住房单套建筑面积的；

      （五）擅自改变物业管理用房、廉租住房及商业网点用房配建比例的。

      第五十四条【行政部门及其人员责任】市房地产行政主管部门、市经济适用住房建设管理机构和其他行政部门及其工作人员有下列行为之一的，由其所在单位或者有管理权限的机关依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

      （一）在经济适用住房开发建设项目法人招标活动中有弄虚作假等行为的；

      （二）违反规定为不符合购买条件的人员出具可以购买经济适用住房审核意见的；

      （三）在经济适用住房销售过程中弄虚作假的；

      （四）违反规定为不符合购买经济适用住房的人员办理经济适用住房权属登记的；

      （五）有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法行为的。

 

      第五十五条【参照执行】军队经济适用住房建设计划纳入本市经济适用住房建设计划。县（市）、上街区经济适用住房管理参照本办法执行。

      第五十六条【施行日期】本办法自 年 月 日起施行。郑州市人民政府2005年9月26日发布的《郑州市经济适用住房建设管理办法》同时废止。